摘 要： 文章主要对烟台市近几年已购公有住房上市交易土地资产的处置方式进行初步探 析，得出烟台市已购公有住房上市交易现状涉及到的土地资产处置方式仅有一种，即按成交价 的 1%缴纳相当于土地出让金的价款。通过市场调查分析得出：烟台市已购公有住房上市交易 时土地资产应按当前土地市场实际情况缴纳土地出让金，以及土地增值税等，这样可以有效防 止国有土地资产流失。

　　公有住房又称国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅， 在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租 用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房，上述 两类房均为使用权房，笔者以下称房改时已经售出的公有住宅为已购公有住房。随著社会的迅 速发展，城市人口不断增多，城市面积不断扩大，所需住宅面积急剧增加，而城市中的住宅用 地又是土地利用的主要部分，因此选择合理的土地资产处置方式对防止国有土地资产流失有重 要意义。随着我国土地使用制度改革的深化，土地资产的价值逐步得到体现，在城市建设等方 面发挥着重大作用。而土地交易过程中又存在诸多问题，如划拨土地大量非法入市，隐形交易 等，使得大量应由国家取得的土地收益流到一些单位或个人手中。我国土地资源十分缺乏，烟 台又是全国首批对外开放的 14 个沿海城市之一、国家重点开发的环渤海经济圈重要城市之 一，土地资源缺乏的现象也更为明显；笔者通过对烟台市已购公有住房上市交易状况调查，综 合考虑几种土地资产处置方式的利与弊，选择合理的土地资产处置方式，防止国有土地资产流 失，使国有土地资产得到蕞大程度的利用。

　　已购公有住房上市交易是指已购公有住房及其附属设施连同相关土地使用权依法买卖、互 换、赠与、继承、析产、典当、租赁、抵押的行为。为了深化住房制度改革，有效促进房地产 市场发展，烟台市针对 1996 年—2000 年间已购公有住房上市交易有关土地资产的处置问题陆 续出台了一系列规定，主要包括以下几个方面的问题。

　　1.关于土地出让金。在 2004 年 4 月 17 日以前办理过户的购房者，房屋所占土地不管是行 政划拨还是出让，都需缴纳土地出让金，因为在 1996 年烟台市政府进行住房制度改革实施时 城镇职工所购公有住房是按成本价(或标准价)计算的，职工所缴款项中实际不包括土地成本， 没有考虑地段(区位)差别，没有考虑基础设施完备度和公用服务设施完善度，仅仅是按当时的 建筑费用和前期工程费用等确定的标准价。

　　凡是在 1996 年—2000 年参加房改的城镇职工家庭均有一套“房改房”，随着城镇职工收入 的提高，许许多多的“房改房”上市交易，与此同时，新建商品住房销售逐渐升温，价格不断上 涨。目前在市场上购买到的一手房，绝大多数是土地制度改革后新建的，房价中包含了土地取 得成本、土地开发成本，以及土地所有权收益等，加上房地产开发行业超高利润率，因此，新 房市场价比“房改房”时的售价高出十几倍，甚至二十几倍。现在“房改房”上市交易价格也较 “房改房”当时的售价高出十几倍，高出部分如果除去物价上涨因素，绝大部分增值额应归功于 土地的增值，成交房价中包括了土地出让金。那么已购公有住房上市交易时，土地出让金如何 缴纳?由出售人缴纳还是由购房者缴纳，缴纳数量应如何确定?烟台市在已购公有住房上市交易 时，只是由购房者按房屋成交价的 1%缴纳土地出让金。

　　2.关于收益金。所谓收益金是指已购公有住房的所有权人作为售房者上市出售已购公有住 房取得的价款，扣除应得的基本收益(即按“房改”时应享受的住房面积标准计算出的房款)和上 缴有关税费后的增值部分。

　　对于收益金的处置烟台市未作规定。其实，这部分收益金，一部分是由土地增值带来 的 ；另一部分是由于房屋需求量加大而带来的增值；当然也包括物价上涨等因素。收益金中 包括两部分：一是控制标准内的增值收益；二是超出控制范围内的增值收益。这两部分的处置 国家有相关规定。烟台市对于这部分收益金如何处置未有明确规定。实际上，已购公有住房上 市交易时，售房者获得的收益，除缴纳有关税费后的余额，全部归个人所有。这对于在 1996 年—2000 年没有享受“房改”政策的城镇职工而言，显然是不公平的，当然不符合国家已购公有 住房上市交易收益分配的相关规定。

　　3.关于土地增值税。我国针对 1992 年—1993 年房地产开发过热实行宏观调控，1994 年 1 月开征土地增值税，为了抑制当时过热的土地市场，征税实行 30%—60%的四级超额累进税 率。如前所述，已购公有住房上市交易所获得的收益中，一部分是由土地增值带来的，这部分 如果在数额上符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定标准，应缴纳土地增值税，烟 台市在这方面未有规定，实际上未向已购公有住房出售人收缴土地增值税。

　　4.关于土地使用权性质。根据烟台市房产交易中心提供的资料，烟台市已购公有住房上市 交易的案例中，绝大部分土地为行政划拨土地，在我国全面实行国有土地有偿使用制度的今 天，行政划拨土地上的已购公有住房上市交易，购房者应当办理土地出让手续，缴纳土地出让 金。出让年限如何界定，出让金按什么标准缴纳，烟台市未作规定。

　　所谓土地资产处置，是指已购公有住房上市交易时，依据国家法律法规及地方政策规定， 对原有占用的土地使用权按照一定的方式和原则进行处

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