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深度丨毛地出让留隐患烟台一招商引资项目陷入绝境

admin9个月前 (09-28)烟台产业信息15

　　让桃村国际城深陷泥潭的3 个地块

　　中房报记者樊永锋特约记者唐洪涛丨烟台报道

　　“从江西到烟台，投资1亿多元。从2013年到现在，坚持了6年。总共3块地，2块地被解除合同，1块地被法院判给别人了。钱都打了水漂，还落下了几千万元的违约金。”

　　2018年岁末，漫天飞雪中，站在烟台市下属的栖霞市桃村镇一片老旧房屋和泛着麦绿色的田地旁，江西商人殷毓文悲愤欲绝：一个招商引资项目竟被搞到这个地步？

　　5年前，殷毓文经烟台市委、市政府主要领导牵线，决定在栖霞市投资，其投资兴建的桃村国际城成为了栖霞市招商引资项目。未料，这个项目却让殷毓文不仅钱、地两空，还背上了沉重的债务。

　　是什么造就了这样的局面？栖霞市相关政府部门人士表示，是殷毓文不懂土地开发法规，不按规定缴纳土地出让金等相关费用所致。殷毓文则认为，是当地政府职能部门不作为，在土地出让、配套设施方面不兑现合同承诺，以致其开发项目处处受制，无法按合同约定时限动工。蕞终，土地出让合同被解除、已交付的部份土地被易主。

　　在大力优化营商环境的当下，栖霞市为何会出现这样的局面呢？据中国房地产报记者了解，早在土地出让伊始，由于当地政府没有完成净地出让，项目开工时3宗地块仍未完成征收拆迁工作，致使项目不能如期运作，给该项目停工崩盘留下隐患。另一方面，开发商不能以法律维护自身权益，过分依赖地方政府的“人情承诺”。

　　如今，项目搁置数年，开发商血本无归，前期100余名购房者涉及千万元的购房款也索要无门。

　　桃村国际城曾经被栖霞市列为重点工程项目

　　“人走茶凉”，殷毓文用这样的词语形容自己这几年在烟台的遭遇。

　　殷毓文回忆说，2012年，他在一个场合遇到时任烟台市市长、市委副书记。对方提起烟台发展势头迅猛，尤其是自己“挂点”的桃村镇将被建设成为具有县市级城市规模的烟台次中心经济区。殷毓文闻之心动，并经其引荐，认识了时任栖霞市委书记。

　　2012年12月15日，栖霞市委、市政府授权桃村镇政府与殷毓文的九江宏发经济发展集团有限公司签订了《招商投资协议》，总投资约50亿元人民币。

　　该协议中约定的招商引资条件包括：甲方（指桃村镇政府）将本项目列入栖霞市重点工程，成立项目协调小组，协调政府有关部门给予大力支持；甲方同意乙方在政府获得专项用地指标的前提下，在履行招拍挂程序支付土地出让金之前预先申报各期规划图、施工图及开工手续，并给予提前审批。

　　2013年1月5日，殷毓文在桃村镇成立了烟台泰莱房地产开发有限公司（以下简称“泰莱公司”），交纳了竞买保证金3400万元。同年2月5日，栖霞市国土局与之签订土地出让合同，分3宗地块，泰莱公司先期交纳的3400万元保证金在签订出让合同后转为定金。该出让合同还约定：出让人在2013年2月5日前将出让宗地交付给受让人；受让人分二期向出让人支付出让价款，头部期在2013年2月28日前支付各宗土地出价款的50%，2013年3月27日前付清全部出让价款。

　　2013年9月21日，泰莱公司又交付了2000万元出让金。殷毓文方面就此认为，该公司至此已支付3宗地出让总价款10615万元的50.87%，超过了合同约定的比例。

　　2013年7月12日，经当时的栖霞市政府领导同意，桃村国际城项目举行了开工典礼。但此时，所出让的3宗地块仍未完成征收拆迁工作，只是交付了004号和006号两个地块中各一部分空地状态的土地，约93亩。

　　当年9月27日，栖霞市国土局向泰莱公司颁发了006号合同出让地的土地证，但该宗土地至今还有部分未征迁。

　　国土部《闲置土地处置办法》第二十一条：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。”

　　殷毓文表示，已交付的约93亩土地范围内的房屋和两条高压线路的拆迁，都是其公司被迫自行与所有权人协商，2014年7月才完成拆迁，延误工期近一年半。因为迟迟不予拆迁及土地不能交付的问题，泰莱公司除口头请求外，还多次书面向桃村镇政府、栖霞市国土局请求尽快实施拆迁交付，均未得到兑现。

　　此外，按照桃村镇政府与泰莱公司签订的《招商投资协议》规定：甲方（桃村镇政府）应将项目所需水、电、天然气、暖气、排污接至项目规划红线。然而，桃村国际城项目的水、电长期不能到位，施工队伍进场只能有偿借用村民用水、使用河水，电是泰莱公司自费解决的。直到2016年下半年，市政供水管、市政排污主管才接到该项目规划红线，此时距项目停工已一年有余。

　　2014年，泰莱公司在已交付的93亩土地上开发建设了14栋楼约40000平方米的住宅，其中有7栋住宅竣工、预售。但由于天然气和市政供暖配套问题迟迟未能到位，竣工工程不能验收，10余个施工队相继撤走，上百名购房者要求交房、退款。2015年初，该项目全面停工。

　　问题出在哪里？殷毓文认为是领导换人：“2013年，烟台市原市长调走；之后，原栖霞市委书记也调走了；桃村镇书记、镇长也相继换人了。”据殷毓文回忆，起初，栖霞市委、市政府领导专门指派一名副市长负责项目重大问题的协调，桃村镇时任党委书记、镇长也比较热情。不久，他们相继调离桃村镇，继任镇领导却变了脸，一面口头上说要积极帮助协调，一面否认镇政府应负责将项目开发所必需的水、电、气、暖、排污接到规划红线的约定，对尚未交付土地的拆迁问题则置之不理。

　　2015年10月29日、11月9日，栖霞市国土局桃村分局向泰莱公司送达《解除合同通知书》，以延期开发和欠缴出让金为由，要收回004号合同和005号合同出让的但从未交付的两宗土地，并追收违约金。2016年11月23日，栖霞市国土局又发函向泰莱公司催收006号合同出让的土地出让金1875万元。

　　殷毓文还提到，为了筹备后期建设资金，泰莱公司以部分建成的铺面和土地证作抵押，向栖霞农商银行贷款4200万元，贷款合同2016年7月到期，栖霞农商银行同意续贷一年，双方于2016年9月21日签订了续贷合同。

　　但是，在泰莱公司急需办理土地证延期、进而办理到期贷款再续贷的手续时，桃村镇政府以泰莱公司拖欠出让金和巨额违约金等为由，拒绝签字，并称不交清上述欠款，土地证按规定不能延期，也不能给申报续贷提供手续。于是，栖霞农商银行在签定续贷合同的次月26日便向栖霞市法院提出‘实现担保物权’申请，查封了桃村国际城所在土地及在建工程。

　　栖霞市法院在2016年11月18日作出了终审裁定，解除泰莱公司与栖霞农商银行尚未到期的借款合同。2017年7月24日，栖霞市法院又将泰莱公司所抵押的土地和铺面执行给了另一家公司——烟台钰合置业公司。

　　2017年3月1日，土地证延期问题在栖霞市新任市长过问下得以解决，没有让泰莱公司再交纳相关款项，但此时诉讼已尘埃落定。

　　前期100 余名购房者涉千万元的购房款目前索要无门

　　几年来，殷毓文将其遭遇多次向栖霞市委、市政府反映，要求市政府给予协调解决土地问题。2018年5月，栖霞市市长将此事交由该市的吴姓副市长调查处理。

　　2018年12月27日下午，中国房地产报记者陪同殷毓文见到了吴姓副市长。对方表示，栖霞市十分重视此事，两日内他将召集国土局、住建局以及桃村镇政府等相关部门开会研究此事。

　　两天后，栖霞市政府如期举行了桃村国际城项目协调会，但问题并没有在会上得到解决。根据殷毓文提供的会议录音，殷毓文介绍了项目情况和问题之后，栖霞市各相关单位的负责人一一予以答复。

　　为什么桃村镇和国土局不给桃村国际城项目办理土地证延期？桃村镇给出的理由是泰莱公司欠缴出让金和滞纳金，还欠缴土地使用税。

　　殷毓文当场表示：“土地未交付，就不存在土地使用税、滞纳金的问题。”

　　栖霞市国土局王姓科长解释称，就原来拍卖的3个地块，该局曾向泰莱公司发过催缴通知书，要求缴纳出让金、利息及滞纳金。目前，这两份土地使用权出让合同已经在国土资源部和济南督察局系统中注销，且泰莱公司依法取得的土地证在栖霞市国土局处于查封状态，查封时间到2020年7月9日。他同时指出，土地出让合同中有一条要求，泰莱公司要在60日内全部缴清出让金。

　　对此，殷毓文反驳称，出让合同第9条约定2014年2月5日交地，“但是到了日子，地面还有建筑物，青苗还是别人的，高压线还在那儿，这严重违背国土部有关净地出让的规定。你不交地，我怎么交钱？”

　　按照泰莱公司与栖霞市国土局签订的土地出让合同，受让人在出让人交地后的2013年2月28日，应支付各宗地出让金的50%。殷毓文认为，泰莱公司一共交纳了5400万元，占出让总价款10615万元的50.87%，已经超过了合同约定的数额，而006号合同出让的39号宗地至今还有一半没有征迁交付。

　　对此，栖霞市国土局王姓科长指出泰莱公司误读了土地开发法规，没有按规定缴纳土地出让金，“国土资源部是把地一块一块卖给你的，你缴的每一宗地的定金都属于各宗地的地块，你交完一宗地块的定金，可以抵顶该宗地块的出让金，不是你想的交了3宗地的定金，可以挤到一块地上的。”

　　桃村镇规划建设部的衣姓部长也指出，泰莱公司没有一块地交够出让金的，当时是经有关领导协调，挤了一块地给该公司发证。桃村国际城项目土地出让合同共涉及3宗土地、约265亩，土地补偿标准是8.8万元/亩，共计2332万元。桃村镇政府只收到1429万元土地补偿费。为何土地没有清理彻底？这就是原因。

　　地产界资深人士、青岛房地产投融资中心主任龙江认为，在土地开发过程中，地方政府处于非常强势的地位。一方面，政府未能按照净地状态出让这种现象有不少，延期交地的现象也有，进而导致延期开发，开发商一般对此没有办法，但明确的是，如果开发商不缴足额缴纳土地出让费用是违法的，政府会采取滞纳金等惩罚措施。

　　由于栖霞市相关政府部门、泰莱公司各执一词，各自强调己方的权利，同时指责对方没有尽到义务，桃村国际城项目的问题在这场协调会没有得到解决。

　　对此，吴姓副市长在协调会上表示，栖霞市政府对这件事非常重视，合同约定的条款非常清楚，合同是怎么约定的，就怎么履行。由于此事涉及为什么没有整体交地的事，他没法解决，因此建议开发商打官司。

　　不过，吴姓副市长后期又提出了新的解决方式，他表示，殷毓文所面临的主要问题是土地手续的问题，应该重新拿地，交上土地出让金再去办理土地出让，把土地使用权拿到手。“不是你交了定金，就得办理土地证，你得把款交齐了。”

　　对于重新拿地，殷毓文不能接受。他认为3块地都签了出让合同，因为征收拆迁没完成才没有将3块地完整地交付。收了钱没交地，还要再次出让收钱，对于他来说是一个很荒唐的方案。

　　实际上，部分地方政府未能落实净地出让的情况并不罕见，也给后期的项目开发留下重大隐患。

　　上海易居房地产研究院总监严跃进认为，对于开发商没有按规定缴纳出让金的做法，法律上是不允许的。但涉及前期土地未能净地出让的情况，如果土地已经成交但没有完全交付，这说明涉及土地还可能重新进行规划，具体交易内容可以和政府进行协商，在实践中有协商赔偿或延期开发予以解决的先例。

　　江苏道文律师事务所宋崇迪在《毛地出让与净地出让的法律问题研究》一文中则指出，我国现行土地出让政策实行净地出让，禁止毛地出让。但国务院、国土资源部的文件因其性质属于规范性文件，不是法律或行政法规，不属于法律的强制性禁止规定，不产生合同无效的法律后果。有些地方政府未能严格贯彻落实实际为毛地出让，这些出让合同在履行过程中一旦产生纠纷，政府和土地受让人对合同性质、效力、违约责任等均会出现巨大分歧。

　　更为尴尬的是，这种模式隐含着巨大的法律风险。对于政府而言，如果选择的开发商资金实力有限，在房屋征收拆迁过程中，很容易出现开发商资金不足导致房屋征收拆迁工作拖延，甚至不能完成的情况。一旦房屋征收拆迁不能完成，开发商也确定无力继续投资，而政府就会面临处理拆迁安置、支付巨额临时安置费的局面。

　　（此文刊于中国房地产报1月21日01 04版责任编辑徐妍）

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