土地市场进入10年来第二次低谷期，三四线成交降幅尤为显著；企业策略上收缩与聚焦，重利润、低成本、选核心、拿小地。

　　过去两年集中供地叠加企业资金紧张，导致房企投资出现较大滑坡，且投资愈发聚焦，资金有限之下各个企业将目标紧盯核心一二线城市，三四线几乎不受到品牌房企的青睐，在数据上可以看到，2021年、2022年三四线%。

　　在需求透支、购买力透支以及库存高企之下，三四线投资退潮趋势愈演愈烈。但从总成交规模来看，三四线成交建面比重仍占全国近70%。那么，到底是哪些房企在什么样的三四线拿地？哪些三四线仍是企业关注的重点，成交保持相对稳定？哪些三四线已经被“抛弃”？从什么时候步入下行通道？

　　? 土地市场进入10年来第二次低谷期，三四线成交降幅尤为显著，百强房企“撤资”更快。

　　? 24%城市土地成交三年下滑，且规模回到2016、2017年。

　　?有12%的城市在2021年、2022年成交同比降幅小于平均值，且整体成交规模仍维持在相对高位。

　　? 不跌反涨的城市并非全部“实火”，部分城市仍靠城投托底。

　　过去两年土地市场迎来周期性的低谷，除一线城市外，各能级城市出现普降。建面占全国市场近七成的三四线%。百强投资退潮速度更快，2022年百强房企在三四线个百分点。

　　一、土地市场进入10年来第二次低谷期，三四线成交降幅尤为显著

　　过去12年中，建筑面积规模来看，土地市场6-7年可完成一轮周期波动，2021年-2015年为一个周期，2016年-2022年为第二个周期，建筑面积的走势周期性明显强于价格走势的周期性。

　　价格走势方面，过去12年中成交楼板价基本呈现为波动上行趋势，即使成交规模周期性下降，楼板价仍持续波动上行。

　　分能级来看，三四线城市在绝对值上呈现明显优势，土地成交规模（建面）占全国的七成以上，规模走势与全国趋势蕞为相近，二线城市整体走势也与三四线城市相近。

　　一线城市近五年内成交规模的峰值出现在2021年，也就是集中供地的头部年，一方面城市供应量大幅上升，另一方面当时企业投资态度还相对积极，因此成交量升至高位。

　　除绝对值以外，通过各能级城市历年成交建面、金额的同比变化，也可以看出近两年土地市场明显“退潮”的情况：

　　2018年-2020年，各能级历年土地成交规模同比均为正，但2021年，二线、三四线城市成交建面的同比由正转负，降幅分别为26%和23.8%，一线城市土地成交规模同比仍在上涨；

　　而到了2022年，一线、二线和三四线土地成交规模同比降幅分别为41.3%、42.5%和37.8%。

　　二、三四线%以下，百强房企“撤资”更快

　　从各能级成交金额占比变化也能看出退潮趋势，2020-2022年，三四线年以来首次跌破50%。

　　自集中供地以来，房企将更多的资金、关注都投射在一二线核心城市中，在资金有限的情况下重点投资一线%。

　　经过上一轮棚改带来的市场高温后，百强房企早早开始推行回归一二线年开始，百强房企在三四线城市的拿地建面占比就已经持续降低，随后叠加行业扩张受限、三道红线、集中供地等诸多因素影响，2022年百强房企在三四线个百分点。

　　三、长三角、珠三角土地相对稳健，中西部成交规模占四成（略）

　　在市场持续走弱、企业资金紧张以及集中供地城市吸血的多重影响下，过去两年三四线城市的土地市场遭遇“滑铁卢”。过半数三四线成交量连续两年同比下滑，且整体规模回到2016年、2017年以前。仅有少数三四线城市如东莞、台州、温州、芜湖、泉州等土地投资相较之下仍有一定热度。

　　从各城市土地成交涨跌周期来看，CRIC重点监测的300个城市（三四线年成交回到2017年水平。有24%的城市土地成交连续三年下滑，成交量也基本回到2016年、2017年三四线市场周期刚启动阶段。换而言之，这些城市近年来土地市场表现相对较弱，属于上一波三四线周期后被企业所“遗弃”的城市。从下跌周期时间来看：

　　大理、荆州、济宁、许昌、阜阳等城市自2019年以来土地成交量逐年下滑。一方面这类城市土地市场在2016年棚改货币化安置推动的周期中过早衰落，且连续四年成交下滑，土地市场毫无起色；另一方面，这类城市均在2018年土地成交触及“天花板”后迅速下跌，2022年成交建面较高峰下降均超过80%，远低于这轮土地火热刚启动的体量，部分城市成交建面甚至创下近十年新低。实际上，此类城市土地市场几乎已经“无人问津”。

　　诸如衡水，2016年-2018年土地成交一路攀升，2018年建面近400万平方米达到顶峰，2019年则同比下降35%，2020年虽然较2019年持平，但2022年成交建面仅285万平方米，创近十年新低。相较之下，佛山、抚顺、襄阳虽在2019年土地成交建面下跌，但在2020年-2022年成交体量仍维持近五年平均水平。

　　头部类是常德、江阴、日照、开封、海宁、湘西等城市，2017-2019年在三四线惯性上行的周期中土地成交快速攀升，2019年达到顶峰，随后连续三年大幅下跌。近三年土地成交建面平均较2017-2019年下跌30%以上，其中常德、开封、海宁等城市2022年土地成交建面创下近十年新低。

　　总体而言，以上这些三四线城市无论是从土拍热度还是土拍规模来看，都已经不再是企业投资的标的，甚至部分三四线年的周期中都难以得到青睐，因此这些三四线城市土地投资前景相对较低，这类土地成交连续三年甚至四五年下跌的城市应当谨慎对待。

　　综上所述，虽然有12%的三四线土地规模上能保持稳定或略有上涨，但结合拿地房企类型来看，土地市场的内在“推手”并不相同。东莞、芜湖、泉州等拿地基本以百强房企为主，土地市场根基扎实，而淮安、晋江等依靠城投进行托底，市场热度并未提升。

　　通过对拿地企业的分析，将成交规模保持稳定、市场较热的城市分为三类：头部类是泉州、无锡、芜湖、东莞、台州、常州等，近两年拿地以百强房企、龙头房企为主，也从侧面反映出这些城市土地仍是品牌房关注的重点，而且土地市场根基扎实。

　　东莞、无锡2021年百强房企拿地比例超过50%，其余城市均在30%以上。值得注意的是，2022年房地产市场整体下行，房企拿地意愿持续走低，导致这些城市百强房企拿地比例大幅缩减，除东莞仍能保持在60%的高位外，无锡仅有21%，常州、台州、金华等百强拿地比例低于10%。但相较于其他三四线城市无百强关注已实属不易。

　　此外，百强拿地比例下降的城市2022年土地市场投资主力也不尽相同。

　　金华以自然人、小项目开发商以及城投为主，台州除了绿城和伟星以外，城投参与了绝大多数地块，常州则是以“城投+本地小企业”为主。

　　在无锡，除华润、中海、万科等龙头房企外，龙湖、中梁、融创、新力等品牌民企在2021年投资也较为积极。芜湖以深耕三四线的品牌房企为主，诸如伟星、祥生、中梁、中南等立足于长三角的民企。东莞则一直是华南央国企为主，保利、招商、华润、万科等，其中两年拿地蕞多的是保利和万科，分别拿了10宗和9宗地。

　　在这样的投资格局下，虽然城市的土地市场看似保持较高位的运行状态，但实际上成交土地都在城投公司名下，而城投公司的开发能力有限，后续项目进展未必乐观。

　　在保证现金流的大方向下，企业投资仍将以谨慎为主，以集中供地的核心城市为主。换而言之，高能级城市将是房企争夺的主战场。针对三四线的投资，分化会愈发激烈，首先是长三角、大湾区的三四线，受到城市群辐射的利好，可以看高一线，而对于大多数人口流出、产业无支撑的三四线土地或将出现无人问津的现象。

　　综合上文所诉，从市场端各城市土地成交的规模和土拍热度，以及企业端房企拿地的停滞、收缩来看，当前三四线的土地投资衰退正愈演愈烈，大部分三四线城市面临被企业调整出投资重心、投资筛选的范围内。究其原因，市场不断走弱、库存高企、需求透支、购买力透支等是三四线土地下滑的主因，也是内部原因。外部原因来看，房企自身的经营困境、资金紧缺、周转压力一方面导致大部分企业投资几乎停滞，且大多数都是以三四线起家的民营房企，另一方面集中供地的出台，并没有将拿地需求下沉至三四线，在市场不断调整向下之下，房企把有限的资金扎堆在抗风险能力较强的一线和准一线年以来，市场在政策利好、以及需求积压释放的推动下，呈现出底部复苏的行情，但大多数三四线的基本面并没有实质性的扭转，三四线短期仍将在下行周期中筑底。企业端虽然三支箭利好部分房企，但对于大部分已经爆雷、甚至在爆雷边缘的房企仍难以受益，谨慎拿地、以收定支是企业2023年的投资主旋律，在集中供地依旧延续且各地政府诚意满满的推出各种地块的吸引下，进一步抽血企业在低能级城市的投资热情和动力，毕竟三四线城市房地产市场的下行速度高于一二线城市，抗风险能力也不如一二线城市。因此，我们判断未来三四线土地投资会持续低位，房企在三四线投资退潮仍将延续。

　　对于房企来说，2023年面临的形势依然严峻，“保交楼”仍是重点，在市场行情难以明显好转、行业又面临新一轮偿债高峰时，房企的现金流不容乐观，仍会延续谨慎拿地的基调。

　　因此，在城市分化加剧的背景之下，经济面较好、有产业基础、人口有流入的一二线城市和核心三四线城市，将会是房企投资布局的重点

　　二、策略上收缩与聚焦，重利润、低成本、选核心、拿小地（略）

　　本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

　　（责任编辑：王治强 HF013）

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