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花购买住宅的钱买产业园投资回报率高1倍达9%

admin9个月前 (09-28)烟台产业信息16

　　当住宅和商业写字楼的投资回报走低的时候，产业园却以高达9%的投资开启了另一片投资的蓝海。

　　重庆的优质产业园项目，不仅平均售价低，而且还租得起价，与写字楼相比，租金差距不到30元。较高的租售比、较低的总价使重庆产业园物业投资价值凸显。

　　近日仲量联行发布报告，指出重庆产业园大有可为。报告中的数据显示，今年上半年，以北部新区高新园为代表的成熟区域的产业园，租金和售价持续上涨。

　　其中优质产业园平均租金达62元/㎡/月，同比上涨4.2%，与CBD区域优质写字楼平均91.4元/㎡/月的租金相比，差距拉近至不足30元。有意思的是，这些优质产业园上半年的平均售价为7291元/㎡，与上半年主城商品房建面成交均价相差不大，而CBD区域的优质写字楼平均售价则为19878元/㎡。相比而言，产业园的租售比优势明显。

　　此外，投资产业园的门槛，在仲量联行产业园区总监王吉林看来也并不高，“我们了解到的项目，多数面积在300㎡，总价也就在200万~300万元之间。”而个别分零出售的产业园，面积更是小到15㎡，类似住宅中的单间配套了，门槛降得更低。

　　简单算账后一对比，买1㎡优质写字楼的钱可以买2.7㎡产业园，在同样以平均租金租赁后，写字楼可91.4元，而产业园能收回的租金有169元，足足高了前者1.8倍。

　　以接近住宅的价格购买后，取得高于写字楼的租金，要真是投资对了产业园物业，这是要“发”的啊。

　　实际上，投资产业园，不光租售比看着诱人，其投资回报也比住宅及写字楼高出一截。

　　上半年记者多次询问相关机构得到的答复，写字楼目前的投资回报在5%已经相当乐观，商铺的投资也在5%~8%之间，而住宅的投资一般则只有4%~5%。

　　但产业园的投资回报却很高，王吉林说，这个数值平均在9%以上。以仲量联行提供的半年数据来算，优质写字楼的为91.4×12月/19878=5.5%，而产业园的62×12月/7291=10.2%，后者几乎是前者的1倍了。

　　“按投资标准来分，一般在8%以上的投资，前景比较乐观，也值得下手。”王吉林表示，这还是经历了2009~2013年产业园高速增长后的投资，要是之前，还可能更高。

　　虽说投资产业园目前看来比较高，但并不能据此判断投资价值要高于商业写字楼或住宅。

　　王吉林指出，由于产业园多是工业用地性质，因此对投资者的身份有一定要求，“六成以上的产业园销售对象都是中小企业主，剩下三成多可以卖给私人，但之后也要注册公司或出租给企业来使用。这和住宅、商业写字楼的投资是不同的。”此外，因为土地性质为工业用地，一旦手头紧将产业园拿到银行做抵押时，其估值都偏小。

　　业内人士马海也认为，单纯比较数据有点过于乐观。

　　作为重庆天海星实业股份有限公司策划经理，马海从事了多年的产业园项目营销工作，他告诉记者，市场上的确有些产业园项目一推出，就被抢光了，但有些定位、地段不佳的项目，销售也非常恼火。特殊案例就是茶园有个项目，做了几年都没起色，原老板终于忍不住卖掉项目拍屁股走人了。

　　马海指出，以他们位于水土高新园的天海星两江数码工坊项目为例，其产品是3500~4000㎡的独栋、联排总部基地，每栋售价一般在1200万~1500万元，“这个门槛对单纯的投资客而言并不低，而我们的主力客群也是那些年产值在2000万元以上的企业主。”那些分零出售产业园项目，毕竟不是产业园的主流，加上入驻的企业的属性要求等，其实投资的门槛并不低。

　　针对中小企业主投资产业园，王吉林和马海还提出了自己的建议：首先要了解区域的宏观规划，挑选定位准确、未来潜力大的园区；其次对产业园当地的交通、物流条件要做到心中有数；对单个项目未来的增值空间要做好预判，对于个别已经透支了上升空间的产业园项目即目前售价虚高的，要谨慎出手；蕞后，从转手出租的角度考虑，必须对项目所处的产业规划有所了解，避免转租时触碰产业引进的条条框框。

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