蕞近，烟台集中发布了文旅产业项目的招商信息。

　　蓬莱区西海岸文化旅游区项目、丘山谷葡萄酒养生休闲体验区旅游综合开发项目以及长岛海洋生态文明综合试验区建设项……

　　这些文旅项目大部分以多功能、多元化的高端文化旅游为目标。

　　不过，值得关注的是：今年，烟台文旅发展开始“独立运营”，不再依附于房地产开发模式。

　　那么纯生态旅游能否快速提升区域发展？对楼市又存在怎样的影响？

　　烟台西部蕞具代表性建筑——蓬莱阁

　　中国古代四大名楼之一，素以“人间仙境”著称于世。

　　他的存在，给蓬莱营造了丰富的文旅生活，对带动烟台文旅发展也有着重要作用。

　　依托蓬莱阁这座文旅地标，西部文旅项目正在快速扩散。

　　依托2011年4月经国家海洋局批复，山东省蓬莱市西海岸海洋文化旅游产业聚集区。

　　结合南部内陆腹地开发，海陆联动，打造蓬莱西部新区。

　　园区总面积25.25平方公里，主要由人工岛部分（6.77平方公里）、陆域部分（18.48平方公里）组成。

　　人工岛、陆域部分已全部完工，目前正在推进国家级海洋公园调整工作。

　　在西海岸项目调出国家级海洋公园范围后，开展海域使用权、立项、环评等手续办理工作。

　　丘山谷葡萄酒养生休闲体验区旅游综合开发项目

　　项目总规划面积45平方公里，核心区面积19平方公里。

　　依托现有葡萄酒产业打造以精品酒庄为支撑、以美丽乡村、民宿旅游为特色的乡村振兴齐鲁样板。

　　项目一期已经开工，主要对木兰沟村进行改造，建设丘山谷综合服务中心和环谷路等基础设施。

　　丘山谷葡萄酒养生休闲体验区旅游综合开发项目

　　长岛海洋生态文明综合试验区建设项目

　　长岛海洋生态文明综合试验区系列项目包括3大类项目：一是现代海洋类项目、二是精品旅游类项目、三是基础设施类项目。

　　加快推进小黑山岛、庙岛整岛开发，南长山岛西海岸旅游康养度假区建设以及高端旅游民宿改造等。

　　长岛海洋生态文明综合试验区建设项目

　　这几大文旅的招商信息公布后，再度引起文旅敏感话题：

　　烟台未来文旅发展模式，是以文旅地产的形式开发，还是纯文旅项目？

　　既然是未来，就不能从这三大项目入手，毕竟这些项目在规划之初，正处于住宅类文旅发展的“鼎盛时期”。

　　有住宅类文旅项目，也差不多均已经建设完成。

　　这与当时住宅类文旅的发展模式相契合。

　　2012-14年是文旅地产疯狂发展时期，年均新增项目近2200个，平均增速达83%。

　　据了解， 当时文旅地产核心卖点为山地、湖滨和滨海等，三者分别占全国文旅地产总数量的13%、29%、24%，合计达66%。

　　但随着文旅地产同质化现象逐渐严重，客户黏性不足的问题也就越发明显。

　　近年来，跟随大环境变化，烟台文旅项目开始转变方向，不再依附房地产，开始打造纯生态文旅项目。

　　明令禁止，养马岛不允许建设房地产项目？

　　以“生态立岛”为原则，严格控制养马岛建设用地规模，岛内禁止进行房地产开发，禁止新增居住用地规模。

　　明令禁止，养马岛未来将会是一个纯旅游度假的岛屿。

　　现在养马岛不允许开发任何房地产项目，这就已经说明，烟台的文旅项目正在逐渐以产业为导向。

　　随着文旅项目不允许介入房地产，那么烟台楼市会如何变化？

　　烟台作为滨海城市旅游城市，再加上核心城区的承载量已经接近饱和，所以很多房企会以山、海、湖等自然资源作为标签。

　　这对房企来说，在烟台打造文旅地产，很多资源不能被利用。

　　但并不是说，不能依托自然资源来营造文旅式居住环境。

　　据了解，烟台当前属于文旅地产的项目：古现文旅小镇中的绿城项目、招商签约福山的小福山片区……

　　就目前而言，文旅项目的热度，远远比住宅项目要高。

　　也就是说文旅地产的内核在于“文旅”，而非“地产”。

　　这两个项目，虽然有住宅项目，但整体以文旅产业为主。

　　房企需要把文旅地产当作社群来运营，这样可以吸引购房者长期居住在社群里，从而形成地产部分与旅游部分的互哺。

　　2021年房地产市场充满着无数可能性，房地产企业面临的关键词是生存、改革和创新。

　　可以看出，不管是被动还是主动，大多数大房企都走上了转型之路。

　　像烟台崛起本土房企恒堃；一直在转型路上的万科……

　　未来可能文旅地产的开发难度会大， 但逆境生英雄，高质量项目也会应运而生。

　　就如同，现在烟台楼市的状态：已经从社区配套，拔高至生活、精神层面。

　　你说，烟台楼市未来的竞争点，会不会集中在产品上？

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