在房价地价高企的今天，寸土寸金的城市中心区大量的土地却以各种名义晒着太阳，这种奇怪的“囤地”现象也正在烟台经济开发区上演。但据中国经济网记者调查显示，囤地背后却远非开发商为谋取增值暴利那么简单。

　　国土资源部的统计显示，2009年底我国约有1万公顷的土地闲置，而到2010年底则增至11944公顷，闲置宗数也从1457宗增到了2648宗，其中有六成闲置土地是由于征地矛盾等“政府原因”造成的。在开发商和地方政府相互推诿之间，“囤地”的板子应该打在谁身上呢？

　　在烟台开发区居住中心的核心位置，开发区主干道黄河路和长江路之间，一大块土地长满了荒草，被围挡围得严严实实。旁边紧挨着一片低矮的平房，几家小商户惨淡经营，两块区域连成一片将近400亩地，这在周围高楼群中显得特别扎眼。这里距离开发区海水浴场金沙滩仅600米远，按附近一家新楼盘售楼小姐的话说是开发区内稀缺地段。

　　据了解，这两块地均由烟台华明房地产有限公司（以下称华明地产）持有，被称之为东颗粒厂和西颗粒厂，分别在2005年和2008年通过国有土地出让获得。前者面积168亩，出让价格66万元/亩，按出让合同规定应于2006年6月29日之前开工建设。后者面积148.7亩，出让价格28.63万元/亩，应于2009年12月31日之前开工建设。而就在一条马路之隔，另外一块40多亩土地也为华明2004年拍得，2011年才开始建设，项目名称为海琴湾。因此，三块地最短闲置达4年，最长闲置时间达到了7年之久。

　　“05年还是08年，记不清了，反正西颗粒是2010年拆的”，对于华明地产总经理张自强来说，拍得土地的日子似乎因为间隔真的太久已经很模糊了。对于为何闲置这么久未开发，他态度激烈，语焉不详，“你说我们卖房子的不想盖房子吗？你（指记者）不要提揭开伤疤的事。这上面事情日积月累，背后的问题很复杂”。

　　目前西颗粒厂已经基本完成拆迁，但拆迁后业主仍在四处上访，举报其。东颗粒厂因多种原因被搁置，纠结点仍集中在拆迁补偿问题上。

　　根据当年烟台市国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告，出让宗地以公告时现状为准，竞得人华明需自行协调原产权单位自行拆迁地上建筑、凭证土地及其他相关事宜，即毛地出让。但华明地产对外一直声称是净地出让，即政府负责拆迁。2010年5月，东颗粒厂的住户收到了来自开发区以及华明地产委托拆迁公司先后发来的两份拆迁通知。

　　张自强在接受记者采访时表示，没开发的原因是没有从政府那里拿到地。“现在是政府负责拆迁”，“我们不和居民直接接触，那都是政府的事”。

　　那究竟是哪个政府的事？烟台市国土资源局经济技术开发区分局一位自称为负责人的工作人员表示，该地块属于福山区在开发区内的一块“飞地”，地块在开发区，但权属上属于福山区，并由福山区政府2005年征地挂牌出让，因此责任在福山区政府。“主要原因是与拆迁户拆迁协议没达成，开发商不是不想开发，是政府没有交付土地，企业也给市国土局反映要求交付土地，市国土资源局专门给福山区政府下过文，要求尽快交地”，这位负责人说。

　　这就造成了福山区政府卖地，由开发区来进行规划和拆迁的状况。烟台开发区建设管理局局长邵杰表示，去年确实也尝试过着手清理东颗粒厂土地，并按老拆迁条例去组织，但是最后因赔偿缺乏资金而被迫搁置，因为地由福山区政府卖出，土地出让金进的是福山区财政，且恰逢新拆迁条例颁布，只好先放一放。

　　“福山把地卖了我们来擦桌子，财政拿钱的话列入谁的预算？列入我的（指烟台开发区建设管理局）预算没来头，财政收支不能光有支没有收啊，如果替福山支出那至少应该有个协议，没协议预算列不进去，开发商也说不行，而且现在房地产价格也涨了，原来拍地的钱还是便宜，拿多少钱去补是个问题，政府总之要拿一部分”。

　　一切矛头都指向了烟台市国土资源局福山分局，该局副局长姜珍川和土地储备中心科长蔡启国两人接受中国经济网记者采访时表示，因为权属关系土地由福山区政府拍出，但规划拆迁等后续工作应由开发区来完成，“因为土地证证是开发区发的，谁发证谁管嘛。”

　　据东西颗粒厂居民给国家信访总局的举报信上反应，福山区政府收受了华明地产3000万元负责拆迁。对此，蔡启国断然否认此说。“如果开发商说给了这个钱，给谁了？给了哪个部门了？凭据在哪里，让他拿出来！”

　　对于西颗粒厂未开发的原因，烟台市国土资源局经济技术开发区分局解释为是卡在了规划方案上，“一直在上报规划方案，政府准备打造精品小区，对规划很慎重，几经修改到现在规划部门的规划还没批下来。”但烟台开发区规划局分局管理处马姓负责人则明确对记者表示，目前并未接到建设单位的正式方案，仅拿过概念性方案进行过初步沟通，但是达不到报批的要求，“只要各方面符合条件可以马上批”。据他了解，东西颗粒厂的规划华明地产从2010年才开始着手做。

　　不管开发商和政府如何扯皮，对东颗粒厂上面的住户来讲，目前的日子都难捱。“拆迁公司不断的发小广告，今天说要拆了，明天说要拆了，搞得人心惶惶，没办法做生意，原来很多厂房现在都租不出去了”，一位业主说。在这片厂房中曾经有上百家小企业欣欣向荣，而今只剩下几家勉强支撑，厂区里冷冷清清。

　　“从2005年就开始说要拆迁，5年内开发商都没来谈拆迁事宜，”这位东颗粒厂的业主说。2010年5月，东西颗粒厂住户两天内一下收到两份拆迁通知，一份是烟台经济开发区建设房管局下发的拆迁公告和华明地产委托的烟台三木拆迁有限公司发的拆迁通知。“我们上面的租赁合同还远没到期不说，就算是要拆迁，拆迁赔偿标准也严重背离事实。”

　　在拆迁公告中提出，对于标准有证房屋按烟开（2005）67号文等开发区现行规定评估补偿，附属设施按照（2008）40号文补偿，而这个文件是针对农民承包责任田内看护用房及附属设施的拆迁赔偿，标准最低仅为190元/平方米。按照山东省和烟台市及开发区关于城市拆迁的有关规定，补偿标准最少为1600元/平方米，二者相差达8倍，这引起了业主集体反对。

　　“我们早在1992年就取得集体建设用地土地使用证，用途是工矿企业厂房建设，且2005年又被收为国有城市建设用地后挂牌拍卖，怎么能当作农田看护用房来补偿？！”，一位东颗粒厂的业主气愤的说。

　　由于对补偿标准不满和征地程序合法性的质疑，东西颗粒厂业主曾集体向国家信访总局举报并引起该局重视，2010年8月开发区拆迁办在各方压力下召开了一次拆迁许可听证会，但会后此事不了了之。

　　东颗粒厂到底由谁拆？如何拆？这是目前百名业主最为关心的事情，好消息是开发区建设房管局似乎已经探索出了解决思路。

　　烟台开发区建设管理局局长邵杰表示，目前已经根据新拆迁条例，研究出了解决路径，决定把此拆迁项目纳入到拆迁计划中，在今年内上报到市人大。

　　“根据新拆迁条例，任何拆迁都必须通过同级人大批准，但开发区不是行政管辖区，是市政府派出机构，哪里批这个事，需要研究路径问题，开发区不具备这个权利，得上市人大，还涉及强制拆迁的司法权限，讨论很久我们还去南方去学习，最近才确定，省级开发区同级职能在拆迁问题上可作为主体部门，开发区就可以批了，我们和经发局两家打报告哪些准备拆列入计划，通过市房管局和发改委一块报市人大，批准了再拆。”

　　对于拆迁资金，他表示肯定还是财政来出，但是怎么出还是应当如前面本文所述需要和福山之间有一定的协议。

　　“烟台人都知道，华明没有钱，董事长他大舅哥的挖土机工钱还欠着呢”，一位出租车司机听闻记者采访目的后如此说到。这也绝非一家之言，记者随即访问的几位当地居民也称华明地产在当地并不出名，开发过几个小楼盘，其中最知名的还是其办公楼华明大厦。

　　当记者按图索骥寻找到该大厦时，不免有些惊讶，这和操作上亿资金的房地产开发商的形象十分不般配。华明大厦是一栋综合楼，大部分为居民建筑，九层的主楼绝大部分出租给当地一些中小企业，仅三层四层为其正式办公地点，且一半为其物业管理公司。

　　据了解，华明地产目前正在东西颗粒厂隔街开发的海琴湾项目为42.58亩，设计四座独栋高层，是和烟台开发区公平房地产有限公司合作开发，即双方各建设两座。其总经理在2010年接受媒体采访时也一再表示这个项目很小，但就是如此小的项目还采取合作开发的模式，其资金实力确实值得怀疑。

　　公开资料显示，华明地产以建筑商起家，目前具有的房地产开发资质为四级，注册资本为1800万元，根据《山东省城市房地产开发企业资质管理规定》，四级资质开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，仅能在所在地城市范围承揽房地产开发项目。但华明在该片区域所规划的建筑面积已经达到了28.67万平米之多。

　　但就是这样的开发企业为何能在黄金地段接连获三个地块，涉及面积达几百亩之多？

　　据东西颗粒厂业主反映，东颗粒厂挂牌出让之时蹊跷甚多。2005年7月9日发出出让公告，规定8月11日为挂牌最后期限，但大多数开发商知道此事时已经是8月初。出让公告要求竞买人缴纳1.1亿竞买保证金，而出让金总额就为1.12亿元，如此短时间筹措如此多资金这道门槛使得华明地产几乎成为唯一竞买企业。另外，华明地产也被指出虽最终获得该地块，但竞买保证金却并未在竞拍前如期支付。而记者在开发区国土资源局查阅资料时也发现，该地块国有土地使用权出让合同11页明确写出合同签订时间为8月3日，即合同早于土地正式出让日期8天签订，该局负责人对此的解释是笔误。

　　据此，本月11日下午，中国经济网记者来到烟台市国土资源局福山分局，要求查看东颗粒厂国有土地出让合同、出让公告对外发布时间证明、当年参与招拍挂的其他开发商企业资料以及华明地产缴纳竞买保证金的银行对账单。该局副局长姜珍川先是推说档案管理员到市局去开会了，手机关机暂时联系不上，1小时后又称该管理员临时去省局开会了，不知什么时候会返回。截止记者发稿前，该局也并未出示任何证明材料。（记者 曹元水 李雨思）来源中国经济网)

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