1、 地理位置： 、 地理位置： 该地块位于烟台市莱山区凤凰山公园南侧， 莱山去两条 主干道（观海路、迎春路）西侧，银海路东侧，向东距 烟台市政府 3 公里，向北沿观海路到达海边 8 公里，南 距烟台国际机场 15 公里， 属于原莱山区凤凰山工业园， 用地性质为工业用地，经调研，新一轮《烟台市莱山区 城市发展总体规划》已出炉，凤凰山工业园区域用地功 能定位为商服、居住用地，地块位置好，提升潜力大。 2、 地块出让原因： 、 地块出让原因 出让原因： 烟台市莱山区凤凰山工业园宏正光电传媒有限公司用 地现为工业用地， 因债务纠纷被烟台银行股份有限公司 诉至山东省烟台市中级人民法院并已查封，留首人员 3 名，现已审理完结，即将依据评估价值，对烟台宏正光 电传媒有限公司土地及房产进行拍卖。 3、 土地使用权证部分： 、 土地使用权证部分： 使用权证部分 1 2 3 4 总面积:23192.10 平方米，到期年限：2053 年。 总面积:7721.20 平方米，到期年限：2050 年。 总面积合计:30913.3 平方米，合：46.369 亩。 评估价及拍卖标的:10003699.59 元。

　　4、 办公楼及厂房部分： 、 办公楼及厂房部分：

　　5、 拍卖标的及费用： 、 拍卖标的及费用： 1 为实现拍卖的成功， 确保能拿到该地块， 摒除一切 干扰因素，经过曲总、陈总运作，该地块拍卖交由烟 台市牟平区法院组织一家拍卖公司实施。 2 3 4 5 46.369 亩土地拍卖标的为：10003699.59 元。 有产权证办公楼拍卖标的为：3033356.09 元。 总拍卖标的为：13037055.62 元。 无产权证房屋不参与拍卖， 曲总、 陈总已和宏正光 电传媒公司达成无产权证房屋出让协议（见协议） ， 出让价为：400 万元。并与 11 月 30 号给付出让人宏 正公司弟一笔 85 万元承兑汇票。无产权证房屋出让 协议也是保证拍卖成功的条件之一。 6 该地块其他费用：400 万。 7 该 地 块 土 地 、 办 公 楼 、 厂 房 、 其 他 费 用 总 计 ： 21037055.68 元。 8 按 21037055.68 总费用计算， 土地价格为： 453905.48 元/亩

　　6、 地块现状： 、 地块现状： 1 莱山区凤凰山工业园区域内用地主要为工业用地， 2006 年—2026 年 《烟台市莱山区城市发展总体规划》 已获批准，把该区域调整为商服、娱乐用地；2006 年—2020 年莱山区土地利用总体规划仍为工业用地， 但会随着城市建设进行土地性质调整。 2 莱山区凤凰山工业园区域地块最近的商业用地评估 价为 2800 元/平方米---3600 元/平方米。 3 就宏正光电公司地块来看， 该地块地势平坦， 目前建 有办公楼、厂房及配套设施，水、电、暖、气配套齐 全，房子密度小，拆迁简单。 4 现有的市政道路及市政配套设施完善。 5 该地块处于莱山区大力发展城市宜居、 生态建设范围 内，空气和水源指数高。 6 该地块周边环境很好，凤凰山公园距此 20 米之遥， 原生态资源丰富，宜居指数高，但目前人气不足。 7、 周边道路交通状况： 、 周边道路交通状况： 该区域道路交通非常完善， 宏正光电公司座落在莱山区 银海路上， 与莱山区两条主干道观海路、 迎春大街交汇， 与桐林路隔街相望，南距烟台市政府 3 公里，北距海滨 旅游区 8 公里，东南距烟台国际机场 15 公里，周边佳 食客超市、银座商城、莱山度假酒店、学校、医院均相

　　距很近。 8、 周边房地产市场 、 该地块周边的房地产楼盘较多，开工在建、建成入住的 均有，比较有代表性的有三家：御景城、祥龙国际、半 山墅。 1 御景观城：一期占地 80 亩，建筑面积 14 万平方米， 楼层 4 层、11 层、24 层，户型面积 115—251 不等， 销售价格为 11500 元—14000 元不等。规划为纯板式 地中海风格的高层、小高层、花园洋房及别墅等。 2 暖山国际城：一期占地 209 亩，总建筑面积 347000 平米，分三期开发，共 18 栋高层，其中这 12 栋为住 宅，4 栋为公寓 2 栋为商业。12 栋为南北通透、二 梯三户，户户全明的的板式住宅，面积大约为 101、 123 平方米不等，号称山东最豪华的皇家园林，建筑 风格为欧式简约， 销售价格为 6000 元—16000 不等。 3 半山墅：莱山城市中心，凤凰山南麓，户型高层、多 层、全景双拼别墅，销售价格为 9000 元—1000 万元 不等，其中，高层：110 平方米—150 平方米，价： 9000 元；多层花园洋房：140 平方米—180 平方米， 价：12000 元—15000 元；全景双拼别墅：350 平方 米/户，价：300 万—1000 万。 9、 调研地块房地产分析： 、 调研地块房地产分析：

　　1 优势：地势较平坦，现有建筑密度小，处于城市中 心，生态景观区域，政府已将该区域规划为商服、娱乐 用地，充分发挥地块的现有条件，因地制宜的开发建设 项目，采用协调的建筑形式布局，与现有的地形地貌、 环境景观融为一体。 2弱势：应考虑时下房地产调控趋势；土地使用性质变 性所带来的成本风险；政府扶持的条件；等带时机，充 分利用未来的前景，成片区的开发，统一规划。 10、 调研地块展望 、 调研地块展望: 1 由于烟台莱山区凤凰山工业园区域区位优势明显， 随 着莱山区发展第三产业的逐步推进， 本区域的土地价 值肯定看高，应尽量多的获得该区域土地资源。 2 鉴于本区域市场前景， 本区域商业市场的缺乏， 估计 商业地价升值潜力大，商业市场前景可观。

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