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烟台市年底供地高潮来临!福山区四宗宅地集中出让地块详解!

admin9个月前 (09-28)烟台产业信息104

  房天下讯,11月份,烟台迎来供地小高峰,继11月12日莱山区两宗旧改地块上市、11月13日芝罘区南上坊棚改地块上市之后,11月14日,福山区迎来四宗商住地块集中供应——三天时间,烟台连出七宗商住地块。

  福山区这四宗商住地块,均将于12月14日10时挂牌结束。

  2019年至今,福山区总共成交8宗商住地块,仅今天一天,就新上市了4宗地,相当可观!

  这四宗地块,出让面积中均包括出让、划拨两部分,绿化率统一是≥35%,建筑密度统一是≤22%。楼面价则在1475元/平-2499元/平之间。起始总价合计约8.4亿元。

  这四宗地块,用地性质均是住宅兼容商服,住宅的规划全部是不超过80米、26层的高层,其中两宗地各要求建设一所9班幼儿园。

  福新派出所南地块,是一宗要求保证金以境外人民币或者美元支付的地块(根据福山区政府《关于加快推进福新派出所南地块土地出让工作的通知》要求,该宗地土地竞买保证金及土地出让金均须以外资方式缴纳(美元或跨境人民币)。因美元汇率调整因素,竞买保证金需不低于土地出让起始价格,以拟定宗地处置意见当日汇率为准。竞买保证金转土地出让金时以结汇当日汇率为准,若有不足部分,以外资方式补足)。

  按位置分,这四宗地可以分为两类:

  第二类,福山北部,靠近开发区:福新派出所南地块、刘家埠西地块、捷林达地块

  桃园地块坐落福山区802省道以南,地块编号烟J〔2019〕4007号,出让面积44716(出让43805,划拨911)平方米,容积率1.2≤且≤1.6,绿化率≥35%,建筑密度≤22%,规划建筑面积53659≤且≤71546平方米,出让起始价与竞买保证金均是13044万元。计算楼面价1823元/平。

  烟J〔2019〕4007号宗地规划内配建的社区综合服务用房建筑面积不小于1000平方米、社区卫生服务站建筑面积不小于300平方米、物业管理用房建筑面积不小于508平方米、警务用房建筑面积不小于50平方米、居家养老服务用房建筑面积不小于107平方米(功能分区以详细规划方案为准),以上用房回购价格确定为2920元/平方米,由开发建设单位建成后,按规定政府成本回购。

  桃园地块规划住宅建筑以高层为主,不超过80米、26层。

  从位置来看,桃园地块是福山区2019年供地计划当中,16号地的一部分。

  桃园地块位于润弘置业有限公司以东,后者是永弘桃源里的开发商。

  桃园地块周边有新房楼盘乡村记忆、永弘桃源里、美航康悦城。对面是安置房南十里堡小区,南十里堡小区也有后续地块,在2019年福山区供地计划内(上图12、13号地,南十里堡A地块与B地块)。

  再看福山北部、靠近开发区的三宗地,这三宗地块,均与沈海高速相距不远,其中一宗位于高速以北,两宗位于高速以南,位于高速以南的两宗,又分别位于奇泉路以西、以东。

  一、福新派出所南地块(沈海高速以北)

  福新派出所南地块坐落福山区福新派出所南,地块编号烟J〔2019〕4008号,出让面积46801(出让38196,划拨8605)平方米,容积率2.0≤且≤2.2,绿化率≥35%,建筑密度≤22%,规划建筑面积93602≤且≤102962平方米,出让起始价与竞买保证金均是15190万元。计算楼面价1475元/平。

  该地块对保证金有外资要求:15190万元境外人民币,或者2,145万美元。

  福新派出所南地块有幼儿园建设要求——烟J〔2019〕4008号宗地范围内拟划拨使用的幼儿园建筑面积大于等于4363平方米(功能分区以详细规划方案为准),回购价格确定为2661元/平方米,由开发建设单位建成后,区政府出资回购,产权办至教育部门名下。社区居委会服务用房建筑面积大于等于1200平方米,社区卫生服务站建筑面积大于等于300平方米,物业管理用房建筑面积大于等于732平方米,社区警务室建筑面积大于等于50平方米,社区居家养老服务用房建筑面积大于等于155平方米(功能分区以详细规划方案为准),以上用房回购价格确定为2920元/平方米,由开发建设单位建成后,按规定政府成本回购。

  福新派出所南地块规划住宅建筑以高层为主,不超过80米、26层,社区内建1所9班幼儿园。

  福新派出所南地块周边有中海锦城正在强销期(2019年多次上榜福山区销量),另有新房楼盘盛福苑在售。

  二、刘家埠西地块(沈海高速以南,奇泉路以西)

  刘家埠西地块坐落福山区福新路以西、进和街以南,地块编号烟J〔2019〕4010号,出让面积22984(出让22244,划拨740)平方米,容积率2.0≤且≤2.2,绿化率≥35%,建筑密度≤22%,规划建筑面积45968≤且≤50565平方米,出让起始价与竞买保证金均是7854万元。计算楼面价1553元/平。

  烟J〔2019〕4010号宗地规划内配建的社区综合服务设施建筑面积不少于1200平方米、物业管理用房建筑面积不小于358平方米、社区警务室建筑面积不少于50平方米、居家养老服务用房建筑面积不少于78平方米、社区卫生服务站建筑面积不少于300平方米(功能分区以详细规划方案为准),以上用房回购价格确定为2920元/平方米,由开发建设单位建成后,按规定进行回购。

  刘家埠西地块规划住宅建筑以高层为主,不超过80米、26层。

  从位置来看,刘家埠西地块是福山区2019年供地计划当中,10号地的一部分。

  2019年福山区计划供应刘家埠西地块(10号地)、刘家埠东(9号地)地块,分别位于福新路西、福新路东,今日供应的22984平地块,是前者的一部分。

  2018年全市商品房销售套数前十(腾策数据),中梁首府壹号位于该地块附近。另外,沿着福新路向北,是正在热销的中海锦城项目。

  三、捷林达地块(沈海高速以南,奇泉路以东)

  捷林达地块坐落永达街以北、聚福路以西,地块编号烟J〔2019〕4009号,出让面积87017(出让78942,划拨8075)平方米,容积率2.0≤且≤2.2,绿化率≥35%,建筑密度≤22%,规划建筑面积174034≤且≤191437平方米,出让起始价与竞买保证金均是47834万元。计算楼面价2499元/平。

  土地四至:东至聚福路、西至銮驾路,南至永达街,北至祥福路。用地红线图如下:

  该地块有幼儿园建设要求——烟J〔2019〕4009号宗地范围内拟划拨使用的幼儿园建筑面积大于等于4363平方米(功能分区以详细规划方案为准),回购价格确定为2799元/平方米,由开发建设单位建成后,由市财政部门出资回购。社区警务室建筑面积大于等于50平方米,社区居家养老服务用房建筑面积大于等于287平方米(功能分区以详细规划方案为准),以上用房回购价格确定为2920元/平方米,由开发建设单位建成后,按规定进行回购。

  现有地块上房屋及地上附着物——该宗地土地和房屋产权均已登记注销,以净地方式出让、现状方式交付土地,地块上房屋及地上附着物自成交之日起30天内拆除完毕。

  捷林达地块规划住宅建筑以高层为主,不超过80米、26层,社区内建1所9班幼儿园。

  捷林达地块,位于福山区正在建设的新楼盘四季翡翠以西,与其相隔烟台美光金银丝科技园、烟台福尔精密机械有限公司,房天下本月初新拍得新地块及其周边照片。

  探地时发现,除了周边厂房、工业园区密布之外,该地块上面,目前也还留存有厂房,尚未拆除。

  捷林达地块上面留存的厂房,为烟台捷林达通用齿轮箱制造有限公司。该公司入口标识仍在,厂房仍在,厂房封条仍在,据与门卫沟通,地块背后问题较多,且有相关企业已经在主导。

  据了解,该地块为原烟台捷林达通用齿轮箱制造有限公司用地,是烟台工程职业技术学院的校办企业,

  近年来企业受市场冲击较大,加之经营不善,造成资不抵债,目前仍有些问题在解决过程中。

  在房天下看来,该地块虽不涉及棚改安置,但情况依然非常复杂,并非开发商可以轻易参与的净地。

  而从工厂用地变为住宅用地,在规划设计、周边环境改造方面,背后也有大量的工作。

  地块里面的高压线,就是一个很现实的问题。

  另外,捷林达地块周边数公里,目前仍是工业园区、厂房密集,高压线也比较多,整个区域并非住宅板块,购房者认可度一般。

  综述:福山区房价在六区排第五名,仅比牟平区略高一点。对购房者来说,宁可支付略多一点的房价(这个价差会比莱山/芝罘区高中低档楼盘的价差小得多),去购买地段、品质更好的楼盘,这是以万科城市之光为代表的少量楼盘热销的重要原因,也是本批出让的部分地块开发后要面临的问题。

  从潜力来说,本批出让的四宗地,福山西南、东厅桃园地块,蕞值得关注!该地块位于福山区11月11日集中开工的“两河新城”板块辐射范围内,“两河新城”总面积约28平方公里,吸引了“三类”500强、央企、国企等众多大商大企高度关注,发展潜力巨大。

  而福山北部的三宗地当中,福新派出所南地块,周边有2019年热销的中海锦城作为成功案例;刘家埠西地块,周边有全市2018年度热销10中梁首府壹号作为成功案例;这两宗地块未来销售预期看好。

  福山区今天这批土地中,相对蕞弱势的,是捷林达地块。问题包括周边是工业区,环境较差;不是传统的住宅板块,配套较差;有高压线,后续客户接受度有限以及背后复杂的问题需要解决等。

  结语:按往年情况来看,每年的蕞后两个月,既是房地产企业冲刺业绩的关键时期,也是土地市场供应的旺季,房天下了解到,11、12月份,烟台芝罘、莱山、高新区、牟平区、福山区、开发区,均有土地计划上市,其中多宗地段、规划都非常好,企业可以持续关注、综合考虑。

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