烟台市人民政府办公室关于在烟台经济技术开发区开展新型产业用地（M0）试点工作的实施意见

admin2年前 (2024-09-28)烟台产业信息36

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　　为进一步加快新旧动能转换，促进节约集约用地，培育壮大新型产业，推动经济高质量发展，根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《关于进一步促进建设用地有效供给的若干意见》（鲁国土资规2016〕5号）、《关于推进开发区节约集约用地促进高质量发展的若干措施》（鲁自然资发〔2020〕1号）等文件精神，结合我市实际，现就在烟台经济技术开发区（以下简称烟台开发区）开展为期3年的新型产业用地（M0）试点工作提出如下意见。

　　（一）指导思想。以服务全市经济社会发展大局为基础，从新旧动能转换和产业转型升级需求出发，探索建立新型产业用地管理机制。强化国土空间规划管控和引领作用，优化空间和资源要素布局，突出规模示范效应。以扶持新型产业创新发展为前提，在供地模式、土地价格和后期履约管理等方面，通过制度创新，更加合理配置土地要素，严格政策约束避免房地产倾向，为烟台开发区乃至全市提供制度保障和可复制经验。

　　本意见所称新型产业用地是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及配套生产、生活服务设施的用地。新型产业用地项目用房包括产业用房和配套用房。本意见所称产业用房指可用于无污染生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能用途的用房；配套用房指企业行政办公、小型商业、配套宿舍等，不包括大型商场、商品住宅。配套用房不得分割登记、转让、抵押。

　　（三）明确新型产业用地规划布局和建立项目准入机制。新型产业用地原则上布局在烟台开发区规划工业用地内，优先安排在中国（山东）自由贸易试验区烟台片区、中韩烟台产业园、国际招商产业园等创新发展园区内；不宜安排在化工产业园等布局不相容的园区内。

　　烟台开发区管委应建立项目准入机制，制定资格准入审查办法，明确项目准入条件以及项目运营、履约监管要求等，严格落实产业项目准入管理。

　　（四）项目准入。意向投资主体向烟台开发区管委确定的牵头部门提出投资项目申请，项目准入审查牵头部门会同相关部门对意向投资主体资格进行审查。对符合准入条件的意向投资主体出具准入意见，明确产业准入要求（包括但不限于产业类型、产业标准、投资强度、科创贡献、节能环保、产出效率等）、使用类型、自持房产面积比例以及分割转让前提条件等内容，并结合项目情况及用地需求，提出选址方案。

　　（五）选址准入。烟台开发区自然资源和规划主管部门结合产业准入要求及选址方案等，按规定确定规划设计条件（包括但不限于土地用途，容积率，产业用房、配套用房建筑面积比例，配套用房占地面积比例，建筑密度，绿地率，规划用地红线等）。

　　1.在城市建设用地分类“工业用地（M）”大类下，增设“新型产业用地（M0）”类型。在办理用地手续和不动产登记时，土地用途表述为“工业用地（M0）”。新型产业用地按照供应方式分为“新增M0”“存量M0”两类。新增M0是指政府新供应的新型产业用地项目用地，存量M0是指存量工业用地转为新型产业用地的项目用地。

　　2.在符合国土空间规划、产业规划等相关规划要求前提下，鼓励集中成片、规模开发，单宗用地面积原则上不少于30亩。用地面积50亩及以上的，经烟台开发区管委批准后，允许规划为可分割M0；少于50亩的，规划为不可分割M0，仅限企业自用。

　　1.新增M0采取招拍挂方式公开出让。新型产业用地不得与住宅用地搭配出让。

　　2.符合条件的存量工业用地，转型升级为新型产业用地的，可采取协议出让方式办理土地手续。土地使用权人应与自然资源和规划主管部门签订土地出让合同或签订土地出让合同补充协议，补缴土地出让金。

　　（八）新型产业用地地价管理。新型产业用地地上空间的地价评估，按开发主体自持房产面积比例进行修正，100%自持的，按照工业用地市场评估价格的1.2倍进行修正；自持比例70%（含）以上的，按照工业用地市场评估价格的1.5倍进行修正；自持比例51%（含）以上70%以下的，按照工业用地市场评估价格的2倍进行修正。用于产业用房和配套用房的地下空间土地价格按照《烟台市地下空间国有建设用地使用权管理办法》（烟台市人民政府令第140号，以下简称《管理办法》）中用于商业、办公、旅游、娱乐等经营性用途的价格执行，其他用途地下空间的土地价格按照《管理办法》有关规定执行。

　　2.获得项目准入和选址准入后，由烟台开发区管委确定的项目准入审查牵头部门负责拟定履约监管协议。

　　3.意向投资主体向烟台开发区自然资源和规划主管部门提出用地预申请或变更土地用途等土地使用条件的用地申请，达到土地出让基本条件后，由烟台开发区自然资源和规划主管部门组织评估并初步确定土地招拍挂出让底价或需补缴的土地出让金，制定项目出让整体方案。土地出让价格、履约监管协议的主要条款等内容应纳入土地出让整体方案。

　　4.土地出让方案按规定经烟台开发区管委批准后，由烟台开发区自然资源和规划主管部门按程序组织供地。

　　5.开发主体与自然资源和规划主管部门签订土地出让合同或签订土地出让合同补充协议前，应先行与烟台开发区管委或烟台开发区管委确定的项目准入审查牵头部门签订履约监管协议。

　　2.配套用房用地面积不超过项目总用地面积的15%，计容建筑面积不超过项目总计容建筑面积的30%。

　　3.新型产业用地中产业用房设计应参照工业、办公建筑设计规范进行，不得采用住宅、公寓类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态。

　　1.可分割M0的部分产业用房在达到土地出让合同和履约监管协议约定条件后，允许进行销售、转让、不动产转移登记（按有关规定属全体业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等除外）。新型产业用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的49%，开发主体自持比例不低于51%。已办理分割转让的新型产业用地产业用房不得再次申请分割转让。不动产登记部门应在不动产权证书上注明“新型产业用地（M0）”，其中可分割转让的产业用房在不动产权证书中同时注明“通过履约考核后可转让”等内容。

　　2.可分割M0开发主体应采取现售方式进行销售。可分割M0具体销售管理办法由烟台开发区管委确定。

　　3.产业用房买受方必须是在中国境内合法注册的法人单位，符合新型产业用地项目准入要求，且经项目准入审查牵头部门同意并出具准入资格证明后，方可参与购买。受让方应持准入资格证明等资料，向不动产登记部门申请办理不动产登记。

　　4.符合分割转让条件的产业用房，可按栋、层等为基本单元分割转让，单栋建筑的套内建筑面积不得少于2000平方米，蕞小基本单元的套内建筑面积不得少于500平方米。基本单元为有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号的房屋。

　　5.符合分割转让条件的产业用房，依据规划核准文件，以房屋基本单元进行不动产登记和核发不动产权证书。具体包括：

　　（2）产业用房由开发主体通过现售方式出售的，属首次转让。项目竣工验收后，且项目经烟台开发区管委委托的部门核实达到土地出让合同、履约监管协议约定的销售条件的，开发主体可与买受方签订购房合同，按规定申请办理首次转让登记。

　　（3）产业用房经首次转让后，由买受方再次转让的，均属二次转让。通过股权转让将产业用房作为资产注入其他公司的，参照二次转让进行管理。

　　6.产业用房产权分割转让后，自办理不动产权登记之日起5年内不得二次转让，起止时间须在不动产登记证书附记注记。原产业准入要求或土地出让合同等规定、约定不得分割登记、转让的，按产业准入要求或土地出让合同等执行。

　　（1）5年内因企业破产倒闭、司法裁决等特殊情形确需转让的，允许二次转让。

　　（2）符合上述第（1）类转让情形或5年后进行二次转让的，优先由开发主体或烟台开发区管委及其产业用房管理主体选择按原销售价格进行回购；开发主体、烟台开发区管委及其产业用房管理主体放弃回购的，产业用房可在市场上进行二次转让。转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，具体办法由烟台开发区管委自行制定。

　　（十二）制定新型产业用地项目履约监管协议。签订项目履约监管协议的部门负责根据协议约定牵头后续日常监管工作。协议包括但不限于开竣工时间、投资强度、节能环保、分割转让前提条件、分割转让比例、投产时间、产出强度、财政贡献、违约责任等相关条款。

　　新增M0的履约监管协议，连同项目出让整体方案报经烟台开发区管委批准后，作为土地出让文件的附件，发布土地出让公告时一并发布。存量M0的履约监管协议，连同项目出让整体方案报经烟台开发区管委批准后，作为办理土地用途等土地使用条件变更的必要手续。

　　（十三）严格新型产业用地项目验收评估和履约监管。烟台开发区管委应制定新型产业用地项目达产验收具体办法，并根据项目履约监管协议、土地出让合同要求开展达产验收工作。新型产业用地项目未通过达产验收，且不按要求进行整改的，根据履约监管协议，对投资主体可采取禁止分割转让、列入失信黑名单进行联合惩戒以及无偿收回土地使用权等措施。对于按规定通过达产验收的投资主体，可根据项目对地方财政贡献等情况，给予一定奖励。具体奖惩办法由烟台开发区管委制定。