烟台工业用地试行弹性年期供地 4种模式操作
记者从烟台市国土局获悉，《关于完善烟台市区工业用地供应方式的实施意见（试行）》，现正处于征求意见阶段。
意见提出，为提高土地利用效率，降低工业企业用地成本，烟台在芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、经济技术开发区以及高新技术产业开发区范围内试行“弹性年期供地”的工业用地供应制度。
什么是弹性年期供地？如何供应？弹性年期有哪些好处？对此，记者采访了烟台市国土资源局有关负责人和专家。
长期以来，烟台工业用地出让方式就是华山一条路：购买。这对中小微企业来说，是一笔沉重的负担。
“所谓弹性出让，就是工业用地供应方式多了，有弹性了。”烟台国土资源局土地利用管理科科长魏网扣说。
弹性年期出让是指政府合理确定工业用地的出让年限，并将国有建设用地使用权出让给土地使用者。
工业用地“弹性年期供地”有4种模式操作：不超过工业用地蕞高出让年期且不低于5年的特定使用年期的工业用地使用权出让；不超过20年租赁年期且不低于5年的特定使用年期的工业用地使用权租赁。以及在原有工业用地使用权出让和租赁的基础上设定的新操作模式，如“前25＋后25模式”、“前5＋中20＋后25模式”。
以“前25＋后25模式”为例。以工业用地法定蕞高出让年期为一个预设的供地全期，先将25年的土地使用权出让给土地竞得人；土地使用权人需要继续使用土地的，应当至迟于出让期届满前1年申请续期，经综合考核评价合格并缴清土地出让价款后，继续给土地使用权人办理预设供地全期剩余25年的土地使用权出让手续。
魏网扣说，工业企业可根据自身情况，选择符合自己需要的方式获得土地使用权。
根据国家规定，工业用地是50年，工业用地出让时，用地企业一般为一次性办理50年出让手续，需缴纳50年土地出让金。
过长的出让年期，一方面增加了企业的生产成本，一方面可能造成了工业低效用地，不利于节约集约利用土地。
《意见》中提到“前5＋中20＋后25模式”，推行了一种新的出让方式，缩短了土地出让年限。
以工业用地法定蕞高出让年期为一个预设的供地全期，先将5年的土地使用权租赁给土地竞得人；土地使用权人需要继续使用土地的，应当至迟于租赁期届满前6个月申请续期，经综合考核评价合格并缴清土地出让价款后，给土地使用权人办理预设供地全期中间20年的土地使用权出让手续；土地使用权人在租赁期内，已按约定建成投产，经综合考核评价合格，可提前申请办理出让手续，出让年期为25年减去已租赁使用年期；土地使用权人需要继续使用土地的，应当至迟于出让期届满前1年申请续期，经再次综合考核评价合格并缴清土地出让价款后，继续给土地使用权人办理预设供地全期剩余25年的土地使用权出让手续。
这也意味着，头部个阶段没有达到综合评价标准的，没法取得第二阶段土地使用权，这也倒逼企业去提高土地利用效率。
“提到好处，一方面，用地企业可分阶段交纳土地有偿使用费，降低了企业运营成本，另一方面，对政府来讲是提高土地利用效率，促进了土地的集约化使用。”魏网扣说：“提前申请办理出让手续，也就是缩短出让土地年限后，土地能够更好地腾退出来，从而提高土地利用率。”
记者获悉，早在2015年9月，中共中央、国务院在《生态文明体制改革总体方案》中，就提出要改革完善工业用地供应方式,北京等多个省市已实行工业用地弹性出让模式，出让年期均确定为20年。
在烟台，本次新政策有优惠，对省政府确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，法定蕞高年期的出让底价可按不低于工业用地出让蕞低价标准的70%确定，但按蕞低价标准的70%拟定的出让底价低于实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的，应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。
据介绍，目前，工业用地弹性出让正在全国逐步推广，未来或将成为我国工业用地供地主流模式。
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