烟台地产困局2：土地市场的进与退

admin1年前 (2024-09-28)烟台产业信息30

全国80城园区厂房招商出售 4000123021

　　去年，一位地产公司负责人说，现在拿地基本没利润，但背后的设计、工程等部门都要吃饭。就是不赚钱甚至亏点，考虑到正常运行也必须拿地。

　　2020，烟台房地产市场形势还未如此严峻。2020，烟台土地供应还没有2021这般紧缩。

　　到底，2021烟台土地市场困局产生的背景为何？各家房企，谁还在积极布局拿地，谁又在黯然收缩？

　　截止9月11日，烟台七区2021年度成交的商住类用地仅24宗，其中蓬莱就占了9宗，核心区内供地尤其少。

　　显然，紧缩的供地规模背后必有深意。最基本的解释为，这是要解决烟台库存量过高的现状。

　　在首期地产困局推文，曾提及烟台当前新房与二手房存量均已超过5万套，去化周期相对较长。

　　解决方法是提升项目品质与发展城建，但最根本的还是得减少土地供应。从源头减少供应量，自然可缩减库存，从而使市场进入健康发展周期。

　　从供地情况看，除了数量缩减，核心地块的供应也少得可怜。烟台土地市场困局的第二层表现：核心供地极少。

　　在24宗土地供应中，开发区与莱山区核心无一住宅用地，芝罘区也仅有三站新区地块，可以称为核心地块。

　　对房企来说打造核心地块相对容易，但选择非核心地块则需要具备前瞻思维，也需要较强的品牌实力与产品力。

　　已知烟台土地供应紧缩，市场表现不尽如人意。对房企做拿地决策来说，需要解决的问题很明显。第一：是决定要不要继续做房地产或继续在烟台做房地产。

　　根据一项数据统计，截止2021年9月7日，今年全国范围内递交破产文书的房地产企业已经达到了278家。平均每个月有30家房企破产，每天有一家房企倒闭。

　　破产的主要为小微房企，各个城市的本土开发商。而更多小房企则是逐渐剥离自己的房地产业务。烟台有几家本土房企，业内消息称未来将不会再涉及房地产项目。全国范围内，万达早已明确剥离房地产业务，相当于一个转型的标杆。

　　对全国性房企来说，烟台市场是机遇与挑战并存。既有类似万科这种做的风生水起的，也有像金科等初来乍到差强人意的。

　　从目前的情况看，部分房企除在售项目外未有新的拿地信息，或许他们会就此退出烟台市场。土地困局于这部分房企，就是生死线。继续深耕的房企，则需要思考第二个问题：如何选择适合自己的地块？

　　每家房企都有自己擅长的领域，例如龙湖和绿城就是以高品质改善为特点，他们选择的地块多是城市核心或自然资源稀缺的位置。事实证明，这两家确实在烟台足够有吸引力。

　　反之，在拿地决策中一旦失误会带来一系列连锁反应，这其中新城应该感受颇深。

　　一为其机场路明昱锦园项目，该项目楼面价达到了7705元/平，地块历经了5个小时过千轮竞价才最终由新城摘得。

　　彼时，因为该地块的成交，市场对芝罘南的关注度水涨船高。但近期有消息称项目将售价调整为8500元/平，虽然这个价格仅限于特定产品，但纵观项目从初期的意气风发到如今的“亏本”出售，拿地决策的失误，是给项目埋下伏笔的关键。

　　我们可以简单复盘一下，新城拿地时间是在2019年，那一年烟台商住类土地供应相较于2018年直接腰斩，成交土地平均楼面价却大涨63%。核心原因在于，17/18烟台市场火热的现状，给到了各大开发商以极大的信心。拿地=赚钱，在当时是被认可的。这导致烟台2019年成交的地块，平均溢价率达到了10.45%，新城拿地就是一个十分明显的例子。但18年的大量出地，也意味着未来2-3年市场的供应体量会很充足。

　　后来，从19年下半年一直持续到现在，市场进入一段相当长的平稳期，库存量持续走高。此时再回头看新城所拿地块的决策，其实有欠考虑。

　　一来周边改善氛围并不浓厚，南侧是公寓，北侧也是公寓，周边资源不能支撑如此高的楼面价。二来项目体量较小，也不具备凭借单个项目改变板块认知的实力。其次，项目周边并无新项目或其他品牌房企进驻，可谓“形单影只‘。即使一个高品质项目放在这里，也与周边氛围格格不入。等等原因导致这次拿地，让新城交了结结实实的学费。

　　回过神来的新城，在明昱锦园之后，拿出了自己最擅长的商业+地产模式。一口气释放出了三座吾悦广场的规划，最终在芝罘与高新区成功摘地。通过这个模式，新城在两区核心板块布局了地产项目，与商业结合增添了独特价值。面对这一轮土地市场困局，新城找到了一个自己的应对之道。

　　而牟平吾悦的迟迟不拿地，或许是基于市场环境的考量。在做过明昱锦园项目后，新城对烟台市场的理解更深入一步，知道怎样的地块适合自己。所以面对第二个问题，继续在烟台拿地的房企，都有了一定的认知。既要符合自己的品牌定位，也要考虑市场的热度走向。从这些方面看，示范案例也不少。

　　2021年7月21日，只楚街道中裕（芝水）棚改项目在深圳招商蛇口总部举行签约仪式。继万科、城发、新力等品牌房企进驻之后，招商成功进驻。

　　沙埠棚改是只楚12个棚改项目的最后一个，此前合作均为品牌房企。显然这最后一个项目，具备了稀缺性。招商在烟台打造的项目有依云水岸与马尔贝拉，芝罘主城内有雍景湾，三个项目销售数据都不错。此次在只楚拿地，显示出了其深耕烟台的信心。

　　同样的例子是在2021年8月29日，碧桂园再次在福山开拓新战场，以总价26100万元摘得福山区美光金银丝地块。

　　自2016至2020年福山商品住宅成交占比是在下降的，成交均价也仅高于牟平。

　　福山在启动南北双城战略后，进入新的发展纪元。尤其北部智造芯城，凭借与开发区的临近区位，被不少开发商所看重。包括碧桂园、万科、天恒等纷纷进驻，碧桂园在已打造凤凰云璟的情况下再次布局，显然收获颇丰。

　　赚了，才有动力。所以虽然截至目前今年烟台仅仅供应了24宗商住地，但成交的背后几乎都承载了拿地房企的战略思维，是他们面对当前地产困局时，做出的应对化解迭代之策。当土地市场更为聚焦，每宗地才更具价值。这里还要提出一个观点：即土地市场萎缩，或许代表更大的机遇正在逐渐形成。

　　自2021年伊始的供地缩减，核心在于去库存。而关键就在于去库存的周期，即烟台这一波土地调控会持续到何时。我们假设是到2022年年中，那下一轮的规模化供应就是在2022年下半年，相当于给了烟台市场一年半的去化时间。按照疫情前2019年的年度销售总量38675套来看，当前库存基本去化大半，剩余的就是一些不具备优势的项目。

　　也就是说，在去完库存后烟台市场的供需将更加平衡。此时大部分新项目已完成基本产品力提升，他们面对的是一个亟需新鲜血液供应的市场。在土地调控期内出让的土地，其实更具备开发潜力，因为可以享受第一波的市场恢复红利。

　　所以我们会看到即使当前市场平稳，土地困局表现明显，但一部分开发商依旧在重仓烟台，提前布局城市的核心板块，以及新兴板块。

　　有的房企在进，积极布局下一个周期，完善产品力升级，等待抢占市场。有的房企在退，按兵不动或退出市场。

　　这里就要关注烟台当前整体的城市建设思路，两个字——升级。无论是12335的中心城市建设框架，亦或芝罘湾的升级调整等等，烟台这一波的发展思路，是整体提升城市的发展目标。

　　以前对标青岛，现在可能像青岛一样对标深圳。城市框架拉开，新的高价值板块就会出现。

　　较为明显的是幸福新城，快速的推进速度以及各类资源的导入，明确了这个中央活力区的未来价值。所以这里的地块很抢手，一水的品牌开发商。购房者也很认可，几乎开一个项目火一个。

　　还有一些板块当前并未完全体现出潜力，但站在城市发展的角度，却极具投资价值。

　　例如福山区西北部，汇集了双区优势。随着开发区向西脚步的加速，这里承接的需求进一步提升。

　　我们能够看到的是，在土地市场调控期内，政策部门在做的是不断为烟台未来发展积蓄力量。发展新板块、落地新产业、加速吸引新人才。而这些，都可以成为房地产市场恢复的助力。看似是因面临危机而调控市场，实则是借助这个特殊时期，推进房地产市场更健康的平稳运行。

　　所以综合来看，烟台土地市场困局客观存在，当前市场环境对一些房企确实是阵痛期。但这也属于市场正常的新陈代谢，尤其在全国一盘棋的当下，烟台市场能够稳住房价不跌还有一定销量，已经反映了烟台城市的价值。而下一个周期，将开启烟台市场的全新格局。基于土地供应与产品销量，我们可以做一些预期。

　　首先是2020成交金额排名第一的万科，目前其在售项目最多，而且近期依旧在不断加推新品，包括全新项目公园里已经亮相。

　　万科的货源依旧很充足，甚至于到我们所说的2022年下半年，万科也不会缺产品输出。而根据我们的了解，万科在看的地块也不少，在调控期内依旧会继续拿地。

　　这其实起到了表率作用，第一名看好烟台市场而且不断加码，就代表获得了极高的认可度。

　　而对于排名2-10位左右的房企，他们之间的差距并不大，竞争相当激烈。如何能够紧跟万科，并甩下其他对手？在调整周期内完成产品储备以及产品力升级是关键。

　　其中的招商、华润、碧桂园、恒堃等在今年均有拿地，预计未来也会继续深入。可以看到，能够在烟台做出成绩的开发商，其实和万科一样对市场都很有信心，且都在前瞻性布局。这里还要提一下本土房企的发展，品牌房企强势、市场平稳以及供地紧缩，其实不见得是坏事。有竞争，才能激发创造力。而烟台本土房企，在进与退上体现的非常明显。

　　部分不能适应市场变化的房企，会彻底退出房地产市场。而一些早早开始布局的房企，会继续与品牌房企一争高下。

　　就像第一梯队里的恒堃，也包括城发、飞龙、福津祥等，他们依旧在积极拿地，并不断提升自己的产品力。面对地产困局，反而给了他们积蓄力量，再一次升级迭代的机会。

　　面对当前的土地市场困局，看清大势，并从中寻找到适合企业发展的机遇，就能提前抢占未来。

　　而购房者要看的是，在市场平稳期内，谁还在继续拿地、不断更新产品、做产品力升级……

　　地产困局系列推文，下一期让我们聚焦在市场调整周期内，政策有哪些利好方向，烟台的各个板块又有怎样的最新呈现。