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　　内容提示：1 头部章 项目概况 1.1 项目名称 福山国际招商产业园区基础设施建设项目。 1.2 项目单位 烟台泓福城市投资开发有限公司。 1.3 项目性质 项目属于有一定收益的公益性项目。 1.4 建设地点 本次项目建设地点位于烟台市高新技术产业开发区福山园，沈海高速以北区域。 1.5 建设规模 规划建设约35公里长新建道路以及基础设施工程等基础设施工程；拟规划建设总用地面积约3.5平方公里（5250亩），土地使用权的出让；项目标准厂房和配套设施建筑物的建设并出租等。 1.6 建设期 本项目计划工程期限为36个月，2020年3月开始规划设计，2023年3月底全部工程建设完成。 1...

　　1 头部章 项目概况 1.1 项目名称 福山国际招商产业园区基础设施建设项目。 1.2 项目单位 烟台泓福城市投资开发有限公司。 1.3 项目性质 项目属于有一定收益的公益性项目。 1.4 建设地点 本次项目建设地点位于烟台市高新技术产业开发区福山园，沈海高速以北区域。 1.5 建设规模 规划建设约35公里长新建道路以及基础设施工程等基础设施工程；拟规划建设总用地面积约3.5平方公里（5250亩），土地使用权的出让；项目标准厂房和配套设施建筑物的建设并出租等。 1.6 建设期 本项目计划工程期限为36个月，2020年3月开始规划设计，2023年3月底全部工程建设完成。 1.7 项目总投资 本项目总投资80,000万元（不考虑债券利息及发行费用）。 1.8 主要经济技术指标 1、工业的集中发展有利于节约基础设施投入。 现代工业的发展，需要较好水、电、气、路、通讯等基础设施作为基础。集中发展可以促使道路、排水、供电、通信等基础设施集中建设和使用，节省投资。工业集中发展有利于产业聚集经济和外部经济的形成。现代分工越来越细，专业化生产作为基本生产方式，工业的集中发展，可以促进产业化分工。也可以聚集生产要素和人口，增加市场容量，推动第三产业发展，形成区内聚集和外部经济。 2、工业集中发展有利于增加区域中心的辐射和带动能力。 依托区域中心的辐射和带动能力，依托区域中心发展工业，可以通过工业的集中促进人口和生产要素的聚集，从而增加城镇的聚集和辐射功能，同时也有效地加快农民向城镇和非农业的转移，推进“三个集中”。 3、工业集中发展有利于减少污染，解决好环保问题。 工业发展不可避免会产生一定污染。集中发展有利于集中治理污染，降低治污成本， 2 改善环保条件。标准厂房是指在规定区域内统一规划、统一设计、统一管理，具有通用性、配套性、集约性等功能特点，为中小企业集聚发展提供生产经营场所的平台。推进本项目的建设，有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾；有利于优化生产力布局，促进中小企业发展；有利于培育高端装备制造产业集群。 1.9 主管部门责任 项目主管部门在依法合规、确保工程质量安全的前提下，加快专项债券对应项目资金支出进度，尽早安排使用、形成实物工作量，推动在建基础设施项目早见成效。项目主管部门要将专项债券项目对应的政府性基金收入、专项收入及时足额缴入国库, 保障专项债券本息偿付。项目主管部门按既定方案落实专项债券还本付息资金的，财政部门可以采取扣减相关预算资金等措施偿债。 第二章 项目社会经济效益 福山国际招商产业园区基础设施建设项目的社会经济效益如下： 1、福山烟台国际招商产业园区项目的建设是高端装备制造这一大支柱发展的基础，是福山区高质量发展的一大推动力。 2、项目建设加快项目地产业结构优化升级，大力推进新型工业化进程。 3、实行集中发展战略，走集约化发展之路，能在空间上加快生产方式的转变工业集中发展有利于集约利用土地资源。 由此可见，该项目社会和经济效益明显，尤其是社会效益。 第三章 项目投资估算与资金筹措 3.1 估算范围 1、本次项目投资估算范围为建设投资估算。 2、建设投资包括：建安工程的房建工程费用、市政道路工程费用、绿化工程费用、其他工程等工程费用；前期工作咨询费、建设单位管理费、施工图设计审查费、招标代理费、工程造价咨询费、工程监理费、工程勘察费、工程设计费、环境影响评价费、城市基础设施配套费、场地准备及临时设施费、工程保险费、交易费等其他工程建设费用；基本预备费。 3.2 估算说明 1、本项目建设内容和相关资料内容，根据对项目区内同类项目费用收取情况的调查进行估算； 2、《城市道路工程设计规范（2016年版）》（CJJ37-2012）； 3、《山东省装配式建筑工程预算定额》（FJYD-103-2017）、《山东省通用安装工程 3 预算定额》（FJYD-301-2017～FJYD-311-2017）、《山东省市政工程预算定额》（FJYD-401-2017～FJYD-409-2017）、《山东省园林绿化工程预算定额》（FJYD-501-2017）及现行补充或调整文件； 4、《山东省建筑安装工程费用定额》（2017版）； 5、《山东省通用安装工程预算定额》（HA02-31-2016）； 6、土地费用：本项目用地为政府划拨地，土地费用暂不计列； 7、鲁建筑[2009]3号关于停止计取建设工程质量监督费和工程定额测定费的通知； 8、招标代理服务费：参考国家计委计价格[2002]1980号，按累进办法计列； 9、建设单位管理费：以建安费为基数，依据财政部《基本建设项目建设成本管理规定》(财建[2016]504号)，按累进办法计列； 10、工程造价咨询费：以建安费为基数，参考山东省物价局关于规范建设工程造价咨询服务收费的有关问题的通知(鲁价费发[2007]205号)计取； 11、工程监理费：参考国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知(发改价格[2007]670号)计取； 12、场地准备及临时设施费按建安工程造价的0.5%计取，工程保险费按建安工程造价的0.3%计取，劳动安全卫生评价费按建安工程造价的0.1%计取； 13、工程预备费：预备费用包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费率按7％计算；涨价预备费暂时不计。 3.3 投资估算 项目总投资为80,000万元，总投资构成如下表： 单位：人民币万元 序号 项目 投资（万元） 比例（%） 备注 总投资 80,000 100 1 其中：基础设施工程费用 60,800 76 2 工程建设其他费用 13,600 17 3 预备费 5,600 7 3.4 资金筹措计划 （1）总投资筹措计划 本项目总投资80,000万元，其中50,000万元为项目资本金，剩余资金30,000万元通过发行地方专项债筹集。 4 （2）专项债券发行计划 单位：人民币万元 发行年份 本年计划发行 其中:本次计划发行 发行期限 假设利率 付息方式 2022年 17,710.50 2,000.00 20年 4.50% 每半年支付 该项目计划发行专项债券融资30,000.00万元。2020年已发行地方政府专项债券融资2,289.50万元，债券票面利率为3.81%；2021年5月份已发行10,000.00万元，债券票面利率为3.83%；2022年计划发行17,710.50万元，其中本次发行2,000.00万元。假定债券票面利率4.5%，期限二十年，在债券存续期内每半年支付债券利息，蕞后一年还本付息。 （3）债券存续期应还本付息情况如下表： 单位：人民币万元 年份 期初本金余额 当年新增本金 当年偿还本金 期末本金余额 融资利率 当年应付利息 当年应还本付息 2020年 2,289.50 2,289.50 3.81% 43.61 43.61 2021年 2,289.50 10,000.00 12,289.50 3.83% 278.73 278.73 2022年 12,289.50 17,710.50 30,000.00 4.50% 868.72 868.72 2023年 30,000.00 30,000.00 1,267.20 1,267.20 2024年 30,000.00 30,000.00 1,267.20 1,267.20 2025年 30,000.00 30,000.00 1,267.20 1,267.20 2026年 30,000.00 30,000.00 1,267.20 1,267.20 2027年 30,000.00 30,000.00 1,267.20 1,267.20 2028年 30,000.00 30,000.00 1,267.20 1,267.20 2029年 30,000.00 30,000.00 1,267.20 1,267.20 2030年 30,000.00 30,000.00 1,267.20 1,267.20 2031年 30,000.00 30,000.00 1,267.20 1,267.20 2032年 30,000.00 30,000.00 1,267.20 1,267.20 2033年 30,000.00 30,000.00 1,267.20 1,267.20 2034年 30,000.00 30,000.00 1,267.20 1,267.20 2035年 30,000.00 30,000.00 1,267.20 1,267.20 2036年 30,000.00 30,000.00 1,267.20 1,267.20 2037年 30,000.00 30,000.00 1,267.20 1,267.20 2038年 30,000.00 30,000.00 1,267.20 1,267.20 2039年 30,000.00 30,000.00 1,267.20 1,267.20 2040年 30,000.00 2,289.50 27,710.50 1,223.59 3,513.09 2041年 27,710.50 10,000.00 17,710.50 988.47 10,988.47 2042年 17,710.50 17,710.50 - 398.49 18,108.99 合计 30,000.00 30,000.00 25,344.05 55,344.05 第四章 项目专项债券融资方案 4.1 编制依据 5 根据财政部财预[2015]32号（财政部关于印发2015年地方政府专项债券预算管理办法的通知）、财库[2015]83号（地方政府专项债券发行管理暂行办法）、财预[2017]89号《关于试点发展项目收益与融资自求平衡的地方政府专项债券品种的通知》等文件（涉及专项债作为资本金及配套融资项目根据实际情况加入厅字[2019]33号文及财政部相关要求）。 4.2 债券使用计划 该项目计划发行专项债券融资30,000.00万元。2020年已发行地方政府专项债券融资2,289.50万元，债券票面利率为3.81%；2021年5月份已发行10,000.00万元，债券票面利率为3.83%；2022年计划发行17,710.50万元，其中本次发行2,000.00万元。假定债券票面利率4.5%，期限二十年，在债券存续期内每半年支付债券利息，蕞后一年还本付息。 4.3 投资者保护措施 烟台市人民政府、烟台市福山区财政局、烟台泓福城市投资开发有限公司将严格按照有关制度使用专项债券资金，按要求披露各年度专项债券资金使用情况、专项债券对应项目建设进度与运营情况、专项债券项目收益及对应形成的资产情况、其它有关信息。在专项债券存续期，项目发生可能影响其收益与融资平衡能力的重大事项的，将根据《国务院办公厅关于印发地方政府性债务风险应急处置预案的通知》（国办函[2016]88号）等有关规定，提出具体补救措施，并对上述信息的及时公开。 第五章 项目收益与融资自求平衡分析 5.1 现金流入 1、基本假设条件及依据 （1）国家及地方现行的法律法规、监管、财政、经济状况或国家宏观调控政策无重大变化； （2）国家现行的利率、汇率及通货膨胀水平等无重大变化； （3）对申请人有影响的法律法规无重大变化； （4）本期债券募集资金投资项目按实施方案顺利建设、投产运营； （5）项目收费价格、人工成本等在正常范围内变动； （6）无其他人力不可抗拒及不可预见因素对申请人造成的重大不利影响； 2、项目概况 （1）项目名称：烟台市福山国际招商产业园区基础设施建设项目。 （2）项目单位：烟台泓福城市投资开发有限公司。 （3）建设地点：位于烟台市高新技术产业开发区福山园，沈海高速以北区域。 6 （4）建设规模：规划建设约35公里长新建道路以及基础设施工程等基础设施工程；拟规划建设总用地面积约3.5平方公里（5250亩），土地使用权的出让；项目标准厂房和配套设施建筑物的建设并出租等。 （5）建设期限：计划工程期限36个月，2020年3月开始规划设计，2023年3月底全部工程建设完成。 （6）项目总投资：总投资80,000万元（不考虑债券利息及发行费用）。 3、现金流入预测 用于项目本次发行专项债券的现金流入包括项目运营期间的标准厂房和配套设施建筑的出租收入、物业管理收入和土地使用权出让收入。 （1）租金收入，项目建设厂房和配套设施建筑，测算依据（按照历史出让价款），出租面积按照90亩/年计，出租价格按照1,000.01元/亩/天，每月按照30天计，从2023开始前五年无增速，第六年开始每年递增2%。 （2）物业管理收入，计价面积与出租面积一致，按照历史出让价款，物业管理费按照533.34元/亩/天，每月按照30天计。从2023开始前五年无增速，第六年开始每年递增2%。 （3）土地使用权出让收入，按照2020年相邻地皮工业用地土地出让合同价格20.1万元/亩进行测算。因为本项目是土地的滚动开发，土地出让收入在建设期内先用于项目建设投资，剩余部分为项目收益，作为还本付息的来源。土地拟出让面积头部年至第四年325亩/年，无增速,2030-2032年土地拟出让面积各100亩，单价每年增长6%,蕞后三年分别出让325亩、200、300亩，单价每年增长6.5%。 5.2 现金流出 项目运营现金流出包括园区配套基础设施维护费、绿化配套设施费用、人员工资薪酬及福利费、土地出让契税、所得税、其他费用等。 园区配套基础设施维护费：包括道路维护、电力维护、下水管道维护、园区公共用水等。从项目建成后开始测算，项目建设总面积3.5平方公里（5250亩），维护费按5元/亩/天（包含园区公共用水）测算，每月按照30天计。从2023开始前五年无增速，第六年开始每年递增2%。 绿化配套设施费用：指项目建设用地中的绿化带维护费用。从项目建成后开始测算，项目建设总面积3.5平方公里（5250亩）*20%，维护费按5元/亩/天测算，每月按照30天计。从2023开始前五年无增速，第六年开始每年递增2%。 工资及福利：本次项目劳动定员36人，平均月工资及福利按6250元/人计取。头部年至第五年无增长，第六年开始每年上涨5%。 7 相关税金：①土地出让契税：按土地出让收入的3%计算。②所得税：按照本年收入与允许扣除的成本的差额的25%计算。 其他费用：其他费用按项目总收入的5%取。 5.3 净现金流入 项目运营开始后，在债券存续期内，项目总收入151,008.51万元，项目总支出57,714.25元，项目收支净额93,294.26万元。项目收支情况如下所示: 8 表5-1 运营期内各年度现金流量表 单位：人民币万元 项目/年份 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年 2031年 一、项目收入 6,532.50 6,532.50 6,532.50 10,690.53 4,968.03 4,968.03 4,968.03 4,968.03 5,003.24 5,039.14 7,216.94 7,382.74 土地出让收入 6,532.50 6,532.50 6,532.50 6,532.50 2,141.20 2,269.67 租金收入 2,430.02 3,240.02 3,240.02 3,240.02 3,240.02 3,240.67 3,241.32 3,241.96 3,242.61 物业管理收入 1,728.01 1,728.01 1,728.01 1,728.01 1,728.01 1,762.57 1,797.82 1,833.78 1,870.45 二、项目支出 643.44 643.44 643.44 2...

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