2018年夏天，江苏省南通市甲公司向乙公司租赁空置厂房，用作生产车间，双方为此签订房屋租赁合同，还特别约定房屋漏雨由乙公司负责。甲公司工人在目常生产中发现厂房顶部雨天有渗漏现象，遂多次通知乙公司维修，乙公司虽应允但一直未修、甲公司无奈只能将纸板成品雄放在房中以防被淋湿。

　　2018年9月一天晚上，天气骤变，大降雷暴雨，厂房顶部中央排水槽堵塞导致屋顶发生多处渗漏，厂房内纸板成品被水浸泡，造成甲公司经济损失20多万元。为索賠，该公司将乙公司诉至甲公司所在地人民法院。诉讼中，乙公司认为事发当晚暴雨属于不可抗力，其不应承担赔偿责任。

　　法院经审理认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，应当按照合同約定履行义务，双方合同中特别约定因房屋漏雨滲水造成甲公司经济损失，由乙公司承担责任。但事发当晚暴雨并不属于不可抗力，且事发前甲公司多次通知乙公司解决屋顶渗雨问题未果，乙公司如采取合理预防措施完全可以避免损失发生，故其应当就房屋渗漏对甲公司承担赔偿责任。遂判决被告乙公司赔偿28万元。乙公司不服提起上诉，近日，该市中级人民法院作出维持原判的二审判决。

　　根据我国合同法规定，出租人应当接照约定将租赁物交付承粗人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。作为房屋出租人应履行交付合格房屋法律义务，但当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

　　本案中租赁物地处滨江沿海，气候湿润、降水量充沛，特大暴雨几乎每年都有发生，这一情况乙公司应能够预见。且本案中出租人乙公司若履行合同约定的防止租赁房漏雨滲水义务，完全可以避免这场暴雨给甲公司造成的经济损失。所以，暴雨这一灾害性自然天气在本案中不满足不可抗力的构成要件。

　　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

　　出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

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