门灿坤电器有限公司,是由香港福驰发展有限公司、香港优柏工业有限公司、香港

　　侨民投资有限公司于1988年在中国厦门投资成立的外商独资企业。1993年2月

　　16日,经中国对外经济贸易部批准改组为股份有限公司,并改名为厦门灿坤实业股

　　份有限公司。1993年6月,公司通过国际配售及公开发售,发行境内上市外资股(以

　　下简称“B股”)40,000,000股,公司以此等股票于1993年6月30日在深圳证券

　　元,其中B股在深圳证券交易所上市。 经中华人民共和国商务部商资批[2005]3107

　　的批准后,公司于2006年12月6日收到中国证券监督管理委员会证监公司字

　　[2006]266号《关于核准厦门灿坤实业股份有限公司非上市外资股上市流通的通

　　知》。中国证券监督管理委员会同意三家法人股东香港优柏工业有限公司、香港福

　　截至2010年12月31日止,三家法人股东香港优柏工业有限公司、香港福驰

　　发展有限公司、香港侨民投资有限公司所持有公司B股流通股共505,175,060股，

　　1、南楼厂房为2层钢混结构厂房，房产证号为厦地房证第00081619号，权

　　2、北楼厂房为6层钢混结构厂房，房产证号为厦地房证第00074774号，权

　　3、宗地一的土地使用权证号为厦国用（96）字第051号，土地用途为工业，

　　使用权类型为出让，地号为ck01-1，图号为6.80-9.50，使用权面积50,000.43㎡，终止日期至2041年2月6日；

　　4、宗地二的土地使用权证号为厦地房证第地00000746号，土地用途为工业，

　　1、南楼厂房为2层钢混结构厂房，房产证号为厦地房证第00081619号，权

　　2、北楼厂房为6层钢混结构厂房，房产证号为厦地房证第00074774号，权

　　3、宗地一的土地使用权证号为厦国用（96）字第051号，土地用途为工业，

　　使用权类型为出让，地号为ck01-1，图号为6.80-9.50，使用权面积50,000.43㎡，终止日期至2041年2月6日；

　　4、宗地二的土地使用权证号为厦地房证第地00000746号，土地用途为工业，

　　1、南楼厂房为一幢2层工业厂房，房产证号为厦地房证第00081619号，建筑

　　面积12,874.18㎡，房屋建筑物建造于1998年；建筑结构为钢混，房屋建筑物目前

　　2、北楼厂房为一幢6层工业厂房，房产证号为厦地房证第00074774号，建筑

　　面积为30,246.36㎡，是厦门灿坤位于湖里的标准厂房。房屋建筑物建造于1995年；

　　1、宗地一：位于厦门市湖里工业区兴隆路以南，使用权面积50,000.43㎡，

　　土地证号为厦国用（96）字第051号，土地用途为工业，使用权类型为出让，地

　　号为ck01-1，图号为6.80-9.50，宗地东至华荣路，西至华泰路，南至宜宾路，

　　北至兴隆路，使用期限从1991年2月7日至2041年2月6日，目前宗地上建有

　　南楼厂房（建筑面积12,874.18㎡、权证分摊土地面积为8745.80平方米）、北楼

　　厂房二栋房产（建筑面积为30,246.36㎡、权证分摊土地面积为7487.27平方米），

　　4,737.60㎡，土地证号为厦地房证第00000746号，土地用途为工业，使用权类型

　　为出让，地号为h101-186，图号为11.80-59.50，宗地东至兴隆路，西至厂房，

　　南至山地（湖里公园），北至华特，终止日期至2050年7月29日，目前宗地空置。

　　至华泰路，南至湖里公园，北至兴隆路。至评估基准日2011年4月30日，以上

　　估目的和评估范围之后，与委托方签订了《资产评估委托协议书》，并据此拟订了

　　2、《企业国有产权转让管理暂行办法》（国资委、财政部第3号令，2003年

　　4、《中华人民共和国证券法》；（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常

　　5、《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日第十届全国人民代表大会常

　　6、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大

　　8、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55 号

　　1、财政部财企[2004]20号批准发布的《资产评估准则-基本准则》和《资产

　　评估职业道德准则-基本准则》(2004年2月25日发布，2004年5月1日执行)；

　　2、中国注册会计师协会会协[2003]18号《中国注册会计师协会关于印发

　　<注

　　3、中国资产评估协会2008年11月28日发布的中评协[2008]218号《企业国

　　权无形资产，具体评估对象为厦门灿坤位于厦门市湖里区拟出租的2宗土地和地上

　　建筑物共2项，权证建筑面积43,120.54㎡，其中：南楼厂房为一幢2层钢

　　混结构厂房，房产证号为厦地房证第00081619号，权证建筑面积为12,874.18㎡，

　　权证分摊土地面积为8745.80平方米；北楼厂房为一幢6层钢混结构厂房，房产

　　证号为厦地房证第00074774号，权证建筑面积为30,246.36㎡，权证分摊土地面

　　积为8745.80平方米。这两幢建筑物是厦门灿坤位于湖里厂区的标准厂房。

　　地16,233.07㎡。土地证号为厦国用（96）字第051号宗地和土地证号为厦地房

　　证第00000746号宗地是相连的两宗土地，两块宗地合并组成一个形状为长方形的

　　大块土地，面积合计为54,738.03㎡，扣除地上建筑物分摊土地（房产证上分摊

　　结构顶棚；卫生间地面铺防滑地砖，瓷砖贴墙到顶，无吊顶，普通二件卫生洁具，

　　施已经部分磨损，有人看管和维护，但维护情况较差，现场勘察时由于天气下雨，

　　六层层高均为3.6米，共有6部2吨的货运电梯，塑钢窗，地面为水磨石，墙面

　　16,233.07㎡，尚余38,504.96㎡空置土地。考虑到正常情况下工业厂房周围空地

　　房产的权证编号为厦地房证第00074774号，权证建筑面积30,246.36㎡，其中房

　　产权证分摊土地使用权面积为7487.27㎡，按建筑面积分摊的空置土地面积为

　　土地权证记载，房产用途为工业厂房，土地使用年限自1991年02月07日起至2041

　　年02月06日止，至估价时点，土地剩余使用年限为30年。房屋原来用于生产和

　　自1980年10月，国务院批准在厦门湖里2.5平方公里范围内设立厦门经济

　　特区,1987年在工业管理局的基础上组建湖里区。1992年2月同志南巡讲

　　内现有三资企业2000多家，占全市三资企业总数32%，投资总额44亿多美元，世

　　界500强有21家32个项目落户湖里。经过20多年的发展，湖里区迅速完成了工

　　方公里、东渡港、高崎机场，以后又陆续开发建设象屿保税区、火炬高科技园区、

　　仙岳路、湖里大道等市政道路先后贯通，“一环四横五纵”的道路框架已经形成，

　　“镇改街”、“村改居”全面实现，统一的城区管理体制逐步完善，旧村改造和片

　　展态势，产值、利润等主要经济指标屡创新高，全年工业产值增速保持在33%以上

　　高位运行，利润增速始终保持40%以上。全年累计完成工业产值3671亿元，比年

　　初计划目标3100亿元超额完成571亿元，提前一个月完成年初既定目标。工业对

　　全市GDP增长的贡献率高达81.2%，是拉动全市经济较快发展的主导力量。

　　得到恢复，同时库存周期由“去库存”到“补库存”的转变为工业经济注入活力，

　　以及全球贸易实现了恢复性增长等多种因素的带动，全球经济呈现全面复苏态势。

　　二是大部分企业增长好于预期。在全市150家重点工业企业中，有友达光电、宸

　　鸿科技等20家企业增长势头强劲，累计实现产值1271.33亿元，累计净值产值

　　496.63亿元。三是企业发展普遍向好。随着经济的全面复苏和市场需求的拉动，

　　危机影响，本地厂房空置率一直维持在较高水平,租金也一直徘徊不前。而厂房租

　　率不断降低、租金也在逐步回升。特别是进入2011年，随着“十二五”规划的开

　　始，厦门市进一步推进“岛内外一体化”，进一步优化产业结构调整，未来岛内工

　　处。地理坐标位置：东经118°04′,北纬24°29′。厦门市陆路距福州302公里,

　　距汕头295公里;水路距上海560海里,距高雄165海里,距香港287海里,距广州

　　湖里区，位于厦门岛北半部，三面临海，海岸线国道过境，境内有火车北站、厦门大桥、东渡港码头、

　　气温21.2°C，年极端最高温度38.4°C，年极端最低温度2.0°C，最冷月平均温

　　度在13°C以上，全年无霜。海水底层最低温度为10°C，最高为31.5°C，年平

　　均温度为20.7----21.6°C。冬季一般为东北至东北东风，夏季为东南至西南风。

　　分为思明区、湖里区、集美区、海沧区和同安区，总面积：1516.12平方公里，其

　　中厦门市本岛面积：131平方公里，城市建成区面积65.6平方公里，特区辖地：

　　庆、大连、福州、广州、桂林、香港、上海、南京、杭州、哈尔滨、深圳等航线。

　　厦门高崎国际机场至市区轮渡码头有27路公共汽车往返，每半小时一班，车资一

　　等22个市、县；出鹰潭市直达上海、杭州、南昌、合肥、南京等省辖市；为了满

　　南抵香港和广东的深圳、广州、珠海、汕头等地；客运有直达上海、南京、合肥、

　　周三17：00由厦门港开出，周三上午8：30左右由香港返回。厦门港的国内航线，

　　除省内开往沿海各线外，国内南起汕头、广州、海南岛，北至大连、天津、青岛、

　　烟台、南京、镇江、上海；国外航线可达朝鲜、日本、新加坡、泰国、巴基斯坦、

　　2010年以来，厦门市工业产值在4月份首次突破300亿元大关达304亿元的

　　基础上，12月份工业产值再创历史新高，达到353亿元。而且，2010年单月平均

　　工业产值达到306亿元，分别比金融危机时的2008年（244亿元）和2009年（232

　　亿元）单月平均工业产值高出62亿元和74亿元。全年累计完成工业产值3671亿

　　值513.7亿元，年均增长13.7%；工业总产值1095.8亿元，年均增长8.6%；社会

　　消费品零售总额182.4亿元，年均增长17.7%；财政总收入55.5亿元，年均增长

　　21.1%，其中区级财政收入12.6亿元，年均增长22.9%。5年累计完成固定资产投

　　资、实际利用外资、引进内资分别达870.8亿元、8.7亿美元和408亿元，是“十

　　湖里区产业结构调整成效明显，三次产业比重由2005年的0.1:63.7:36.2优

　　化至2010年的0:52.2:47.8。第三产业对经济增长的贡献率有了较大幅度提高。

　　用。如今，湖里已形成了两带（临港物流带、钟宅－五通滨海旅游带）、四商圈（凤

　　湖、江头、寨上、枋湖四大商贸圈）、四市场（建材、汽车、果蔬、电子机械产品

　　完善岛外四个新城配套路网建设。2011年，公路局基建项目计划完成投资约30亿

　　公路局今年的一大重点项目是南安 （金淘）至厦门高速公路（简称厦安高速）。

　　新孙坂路（国道324线至站北五路段）、圣果路、天水路、美星立交、国道324复

　　今年，还将新开工建设近20个项目，主要有国道324复线 （马巷-小盈岭段）、

　　程、西福路（同集路-西柯街）改造工程、美山路改造工程、中洲岛旧海堤南侧现

　　此外，2011年还将继续推进海翔大道二期工程、厦沙高速公路 （云埔－新圩

　　－南安段）、集灌路延伸段（灌口至长泰通道）、海新路隧道工程、国道324线东

　　路（天水路至孙坂北路段）及同南路（县道414线）改造工程、卢澳路北延伸段

　　汽车有限分司、台和电子有限公司以及联发集团等较大规模厂区，产业聚集度高；

　　B．容积率：委估房地产建筑面积为30,246.36㎡，附属宗地面积为7,487.27㎡，容积率为4.04。

　　厦门灿坤公司北楼标准厂房：房屋所有权证证号为：厦地房证第00074774号，

　　外墙面马赛克。房产建成于1993年，层高4米，建筑面积为2264㎡，毛坯装饰，

　　水电配套设施齐全。土地级别为E1区，交易价格为18元/㎡·月（不含管理费，

　　外墙面马赛克，房地产建成于1993年，层高4米，建筑面积为2264㎡，毛坯装

　　饰，水电配套设施齐全。土地级别为E1区，交易价格为16元/㎡·月（不含管理

　　外墙面条砖，建成于2003年，层高3.6米，建筑面积为3000㎡，毛坯，配套设

　　施较齐全。土地级别为E5区，交易价格为15元/㎡·月（不含管理费，含营业税、

　　本次评估选取的交易案例是2011年4月的案例，基准日为2011年4月30日。

　　通过上述计算建筑物重置价格为3,635.79元/ m2，根据市场调查，目前当地

　　同类建筑物的重置成本约为3,000元/ m2，按当前租金水平采用收益法测算的评估

　　份有限公司位于厦门市湖里区兴隆路88号委估房地产在评估基准日2011年4月

　　30日的参考综合租金为16.92元/平方米.月，其中：南楼厂房综合租金为17.31

　　（一）房地产综合参考租金为16.92元/平方米·月。原因：1、近年来类似

　　的标准工业厂房的市场价格逐年上涨；2、工业厂房新旧程度对租金影响不大；3、

　　际独立收入，其收入主要依附于主厂房的出租租金中；2、土地租赁价格评估结果

　　(五)本报告出具的评估结论使用的有效期为一年，即有效期自2011年4月30